Il est possible pour les propriétaires de créer des ouvertures sous réserve de respecter certaines règles.

Il faudra respecter des règles de distance vis-à-vis des propriétés voisines, il s'agit des règles de création de vue, à défaut de plan local d'urbanisme il faudra respecter les règles de distance du Code civil.

1. Vue droite ( article 678 du Code civil)

La « vue droite » est établie lorsque le propriétaire a un accès visuel direct chez le voisin en se plaçant dans l'axe de l'ouverture et en regardant droit devant.

Dans ce cas, une distance minimale d'1,90 mètre doit être respectée entre l'ouverture et la propriété voisine.
Cette distance se mesure de l'extérieur de l'ouverture jusqu'à la limite du terrain voisin lorsqu'il s'agit de la création d'une fenêtre ; de l'extrémité extérieure jusqu'à la limite du terrain voisin lorsqu'il s'agit de la création d'une terrasse ou d'un balcon.

2. Vue oblique ( Article 679 du Code civil)

La « vue oblique » est établie lorsque le propriétaire a un accès visuel chez le voisin en se penchant ou en tournant la tête depuis l'ouverture extérieure.

Dans ce cas là, une distance minimale de 0,60 mètre doit être respectée entre l'ouverture et la propriété voisine.
La distance se calcule de l'ouverture jusqu'au terrain voisin.

Remarque : il est toujours possible de créer des fenêtres laissant passer uniquement la lumière sans permettre de voir chez le voisin (ce sont des jours de tolérance ou de souffrance).
Pour autant, si l’ouverture donne du côté de la propriété voisine ces fenêtres ne peuvent être placées qu'à 2,60 mètres au dessus du plancher si c'est au rez-de-chaussée et qu'à 1,90 mètre au-dessus du plancher pour les étages supérieurs.

Si aucune vue n'est possible sur le terrain voisin, aucune règle de distance ne s'applique.

Ces règles énoncées, viennent à s'appliquer lorsque les propriétés sont contigües, c'est à dire pas séparées par une voie publique.

D'autre part, l'article 678 du Code civil vient quant à lui énoncer une exception. En effet, les ouvertures donnant une vue droite chez le voisin n'ont pas besoin de respecter la distance minimale légale si la vue donne sur un chemin de servitude de passage dont vous bénéficiez.
Autrement dit, cette exception s'applique dans le cas où le terrain voisin est déjà grevé, au profit de la propriété qui bénéficie de la vue créée, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions.

Egalement, si votre voisin bénéficie d'une servitude de vue, et qu'il ne respecte pas par conséquent la distance légale sus énoncée, vous ne pouvez pas lui demander de fermer l'ouverture et vous ne pouvez pas entreprendre des constructions à moins de 1.90 mètre qui risqueraient de lui boucher la vue. Il peut d'ailleurs, avoir acquit cette servitude via un accord entre voisin, une prescription trentenaire ou une division de propriété.

Afin de contester une distance ou la création d'une ouverture il faut saisir le tribunal judiciaire.

La réforme de la procédure civile du 1er janvier 2020 prévoit désormais qu'à peine d'irrecevabilité, les justiciables doivent, avant de saisir le Tribunal judiciaire ou la chambre de proximité d'une contestation relative au paiement d'une somme inférieure à 5 000 euros, solliciter une médiation, une conciliation ou une procédure participative.

Le Ministère de la justice a énoncé dans une FAQ du 13 février 2020 que si une demande inférieure à 5 000 euros et une autre demande indéterminée, elle, étaient soumises ensemble au Tribunal, comme par exemple, une demande de suppression d'une ouverture et le paiement d'une indemnisation inférieure à 5 000 euros, il fallait retenir que la demande était indéterminée et donc non soumise au préalable obligatoire de conciliation.

Enfin, dans le cadre de mur mitoyen, il faut l'accord des deux propriétaires pour toute ouverture dans le mur. Cette ouverture devra aussi respecter les distances légales concernant les propriétés voisines.

Si les distances légales sont respectées, le voisin lésé peut toujours envisager un recours sur le fondement du trouble anormal du voisinage s’il fait état d’une privation de la jouissance paisible de son droit de propriété (Cass. civ., 3eme 7 février 2007 : sur une vue plongeante constitutive d’un trouble anormal du voisinage).