Une condition suspensive est une clause par laquelle des cocontractants prévoient que l’existence d’un droit ou d’un contrat est soumise à la réalisation d’un événement précis, futur, incertain et indépendant de la seule volonté des parties.

En d’autres termes, il s’agit d’une condition qui, si elle ne se réalise pas, rend caduc le contrat pour lequel elle a été conclue. La caducité est la sanction appliquée à un contrat qui se trouve privé de ses effets en raison de la survenance d'un fait postérieur à sa formation.

A titre d’exemple, la condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier est prévue par la loi. Cette condition est d'ordre public (article L313-41 du Code de la consommation) : l'acheteur particulier ne peut y renoncer. Elle soumet la réalisation du contrat de vente immobilière à l’obtention par le futur acquéreur de son financement bancaire. La condition suspensive doit être précise : elle doit indiquer le montant du prêt, le taux maximal du prêt ainsi que sa durée. À défaut, ladite condition est frappée d’ « une nullité d’ordre public » qui entraîne celle de l’avant-contrat préparant la vente (CA Paris, 25 septembre 1996). Cette disposition permet de protéger l'acheteur contre la non-obtention de son prêt.

En outre, il est absolument indispensable, comme pour toute condition suspensive, de fixer un délai de réalisation. La durée de validité de la condition suspensive d'obtention du ou des prêts ne peut être inférieure à un mois à compter de la signature de l'acte.

En principe, s'il n'y a pas de délai fixé, la condition n'est censée être défaillie que lorsqu'il est devenu certain que l'événement n'arrivera pas. Toutefois, en l'absence de délai fixé par les parties et depuis la réforme du droit des obligations de 2016, le terme de la condition suspensive sera fixé par le juge en fonction de la nature de l'obligation et de la situation des parties (nouvel article 1305-1 du Code civil). Il conviendra donc pour les parties de fixer leur propre terme, au risque de voir le juge imposer le sien.

Il faut noter que la condition suspensive potestative, c'est-à-dire dépendant uniquement de la volonté de l'une des parties est nulle. À noter toutefois que la condition suspensive d'obtention du prêt dépend certes en partie de la volonté de l'acheteur qui doit effectuer la demande, mais également de la volonté de la banque : elle n'est donc pas potestative. Corrélativement, si l'une des parties a contribué, dans son intérêt, à la non-réalisation de l'évènement érigé en condition suspensive, cette condition est réputée accomplie.

Lorsque la condition suspensive a été formulée dans l'intérêt de l'une des parties uniquement, cette dernière peut y renoncer de manière expresse.

La condition suspensive d’obtention du prêt se trouve réalisée lorsque la banque sollicitée aura remis « une offre conforme aux caractéristiques de l’emprunt stipulées par l’emprunteur » (Cass. civ. 1ère, 9 décembre 1992). En l’absence d’obtention du financement dans le délai prévu, l’avant-contrat sera caduc. Néanmoins, la condition suspensive ne joue que si un emprunt répondant à toutes les caractéristiques requises par le compromis est refusé au candidat acquéreur qui doit en apporter la preuve. Lorsque la condition suspensive prévue n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit sous peine d'amende. La somme due est productive d'intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement.

Parmi les conditions suspensives que l'on trouve généralement dans les compromis de vente, on peut citer :

- la condition suspensive d'absence de servitude d'urbanisme ou d'utilité publique grevant le bien ;
- la condition suspensive de renonciation par une collectivité publique à son droit de préemption sur le bien ;
- la condition suspensive d'apurement de la situation hypothécaire au moment de la vente.

D'autres conditions suspensives peuvent être rajoutées dans le compromis pour tenir compte de situations particulières (exemple : achat d'un bien immobilier sous condition d'obtenir un permis de démolir par la mairie pour une partie du bâtiment).