Qu'est-ce qu'une clause résolutoire ?
La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat, c’est-à-dire son anéantissement. La résolution est qualifiée de résiliation lorsque l’anéantissement du contrat à exécutions successives (bail etc.) a lieu pour l’avenir.
Cette résolution peut résulter de l’application d’une clause résolutoire qui doit préciser les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat.
Afin de retirer au juge son pouvoir d’appréciation quant à l’opportunité d’appliquer la clause résolutoire, le bail comprend généralement une clause résolutoire dite « de plein droit ».
Si la clause résolutoire de plein droit est valable, sa portée est atténuée en matière de bail à usage d’habitation. En effet, en matière de bail à usage d'habitation, la clause résolutoire ne peut être prévue que pour les inexécutions suivantes :
- le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie ;
- la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ;
- le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.
Par ailleurs, la mise en œuvre d'une clause résolutoire pour non-paiement du loyer ou des charges ou pour non-versement du dépôt de garantie peut intervenir seulement après un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois.
La clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit quant à elle effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.
En outre, il est important de noter que les commandements doivent, à peine de nullité, reproduire certaines mentions. Ainsi, par exemple, Le commandement de payer doit reproduire, à peine de nullité, les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et des trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l'adresse de saisine est précisée.
Enfin, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Référence(s) juridique(s)
Articles 1224 et suivants du Code civil.
Articles 4 g et 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
• Publié par Wakam-PJ le - Dernière modification le 02/03/2026
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