Dans le contrat de bail qui lie un locataire à un bailleur, les parties peuvent y insérer une clause résolutoire.

Une clause résolutoire prévoit qu'en cas de manquement à une obligation contractuelle par l'une des parties, le contrat sera résilié de plein droit. La clause résolutoire est donc une clause qui prévoit la résiliation automatique du contrat en cas de manquement à une obligation contractuelle.

En matière de bail à usage d'habitation, la clause résolutoire peut être prévue par le bailleur mais seulement pour les inexécutions suivantes :
- le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie ;
- la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ;
- le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.

La mise en œuvre d'une clause résolutoire pour non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, peut intervenir seulement après un commandement de payer demeuré resté infructueux pendant deux mois. Le bailleur devra adresser un commandement de payer par voie d'huissier.

La rédaction du commandement de payer est soumise à des exigences légales. Il doit, entre autres, être rédigé de manière à ce que le locataire comprenne que le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire et contenir les mentions obligatoires prévues par la loi.

Attention : le non-respect des exigences de forme du commandement de payer imposées par la loi du 6 juillet 1989 est une cause de nullité du commandement.

Si le locataire ne s'exécute pas dans les deux mois après le commandement (sous réserve que des délais supplémentaires ne lui ont pas été accordés par le juge), le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire en référé pour lui demander de constater la résiliation du bail et prononcer l'expulsion du locataire récalcitrant.

La clause résolutoire retire au juge son pouvoir d'appréciation mais il doit tout de même vérifier la réalité de l'inexécution et interpréter la clause résolutoire.

Attention : l'expulsion ne peut être faite que par un huissier, le bailleur s'exposerait à des sanctions pénales s'il agissait de lui-même.

Le commandement de payer doit aussi être signifié à la caution (dans les 15 jours), sans quoi cette dernière ne sera pas tenue de toutes les pénalités de retard et intérêts moratoires mais seulement du principal de la dette.