Une des obligations du locataire est de s'acquitter, à la date prévue au contrat de bail, du loyer et des charges.

Si le débiteur ne s'exécute pas, cela peut constituer un motif de résiliation du contrat de bail. Pour autant, avant la résiliation du bail d'autres recours s'offrent au bailleur. S'il souhaite la résiliation du contrat deux situations se dégagent selon la présence ou non d'une clause résolutoire.

Le bailleur qui n'obtient pas le paiement du loyer et des charges dispose d'un délai de trois ans pour réclamer ses dettes locatives à compter du jour où il a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer son droit.

Il peut mettre en œuvre une procédure d'injonction de payer ou demander la résiliation du contrat de bail pour non-paiement.



1. L'injonction de payer

L'injonction de payer est une procédure judiciaire qui permet de contraindre un débiteur à honorer ses engagements. Le bailleur peut donc demander le paiement des loyers impayés au travers de cette procédure.

Pour cela, il faudra faire une requête auprès du tribunal compétent (voir fiche connexe : « comment faire une injonction de payer ? »).

Le tribunal apprécie la situation et rend sa décision, il ne va pas automatiquement rendre une injonction de payer en cas d'impayé. Le tribunal peut ordonner des délais supplémentaires de paiement.

Si le tribunal rend une décision d'injonction de payer, le bailleur à 6 mois pour la faire parvenir au locataire par un commissaire de justice. Le locataire aura alors 1 mois pour s'opposer à l'injonction.

Une fois ce délai passé, si aucun règlement n'a été effectué, le bailleur peut demander au greffe du tribunal l'apposition d'une formule exécutoire. Il pourra alors se faire payer par saisie sur les meubles, les salaires, ou les comptes bancaires du locataire.

Pour les créances inferieures à 5000 euros, une procédure simplifiée permet d'éviter de passer par le tribunal judiciaire. Il s'agit pour le commissaire de justice, d'inviter le débiteur à payer, par lettre recommandée avec accusé de réception (manuscrite ou électronique) et d'insérer dans cette lettre les mentions obligatoires de l'article R125-2 du code des procédures civiles d’exécution. Cette procédure permet là encore, d'obtenir un titre exécutoire permettant de procéder à d'éventuelles saisies à condition que le débiteur se reconnaisse débiteur.

2. La demande de résiliation du bail

Le non-paiement du loyer et des charges est un motif de résiliation du contrat de bail pour le bailleur. Néanmoins, la procédure est différente en présence ou non d'une clause résolutoire.

- En présence d'une clause résolutoire

Si le contrat de bail contient une clause résolutoire, elle va permettre la résiliation « automatique » du bail dès que survient un impayé de loyer et des charges aux échéances convenues.

Avant toute mise en œuvre de la clause résolutoire par le juge, le bailleur devra adresser un commandement de payer au locataire par voie d'huissier de justice (désormais appelé commissaire de justice). Le locataire dispose alors d'un délai de six semaines pour payer ou demander un délai auprès du juge des contentieux et de la protection étant précisé que ces délais ne peuvent être accordés que si le locataire est en capacité de régler sa dette locative. Ces délais ne peuvent excéder un an.

Le propriétaire peut, sans avoir besoin de demander l’autorisation au juge de l’exécution, bloquer le compte de son locataire à hauteur du ou des loyers impayés.

À l'issue du délai de six semaines ou des délais de paiement accordés par le juge, si le locataire n'a pas régularisé la situation, le bailleur peut saisir le juge des contentieux et de la protection en référé pour lui demander de constater que le bail est résilié et prononcer l'expulsion.

- En l'absence de clause résolutoire

Depuis une loi du 27 juillet 2023, tout bail d’habitation contient de plein droit une clause résolutoire. Seuls les baux conclus avant le 27 juillet 2023 peuvent donc ne pas contenir une telle clause.

En l'absence de toute clause, le bailleur devra intenter une action en justice.

A compter du 1er octobre 2023, toute demande en justice d’un montant inférieur ou égal à 5000 euros devra être précéder d’une tentative de règlement amiable du litige (conciliation, médiation, procédure participative), sous peine d’irrecevabilité de l’action.

Par ailleurs le bailleur devra en amont de toutes procédures judiciaires ou amiables, adresser une mise en demeure au locataire de respecter ses engagements. Ce n'est qu'après cela et si la procédure amiable n'est pas obligatoire qu'il pourra par la suite assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection. Il devra procéder à l'assignation par acte dressé par un commissaire de justice, et ce, afin de demander la résiliation du bail et l'expulsion.

Comme il n'y a pas de clause résolutoire, c'est au juge des contentieux et de la protection d'apprécier si l'impayé est d'une gravité telle qu'il nécessite la résiliation du contrat de bail et l'expulsion du locataire.

Si le juge ordonne la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, le bailleur doit lui envoyer par acte dressé par un commissaire de justice un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose alors de 2 mois à compter de la réception de cet acte pour quitter le logement. Un délai supplémentaire de 2 mois peut être accordé par le tribunal.

Important : l'expulsion du locataire ne peut être effectuée que par un commissaire de justice et non par le bailleur lui-même qui s'exposerait à des sanctions pénales.

Aucune expulsion ne peut intervenir pendant la période dite de trêve hivernale allant en principe du 1er novembre au 31 mars.

Dès le premier impayé de loyer, le bailleur doit s'adresser à son assurance s'il a souscrit une garantie des loyers impayés ou au garant.

Si le locataire perçoit une aide au logement de la part de la Caisse d'allocations familiales, le bailleur peut demander à ce que celle-ci lui soit versée directement.