Le bailleur est tenu de fournir au locataire un logement décent (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). À ce titre, le logement doit répondre à certains critères comme la sécurité mais aussi la surface (décret du 30 janvier 2002).

La location d'un logement principal vide ou meublé de petite surface est donc réglementée.

Le décret du 30 janvier 2002 instituant les normes de décence revient sur la superficie minimale d'un logement. Un logement doit être composé d'une pièce principale ayant une surface habitable d'au moins 9 mètres carrés et une hauteur sous-plafond de 2,20 mètres (article 4 du décret du 30 janvier 2002).

La location d'un logement de moins de 9 mètres carrés reste possible, si et seulement si, le volume du logement est d'au moins 20 mètres cubes (article 4 du décret du 30 janvier 2002).

Remarque : l'article R111-2 du Code de la construction et de l'habitation détermine la surface à prendre en compte pour le calcul des mesures précédentes. Ainsi, la surface habitable est la surface de plancher construite après déduction, entre autres, des surfaces occupées par les murs ou les marches et sans qu'il soit tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, garages, terrasses etc.

Jusqu'au 31 décembre 2019, le bailleur d'un appartement de petite surface, c'est à dire de moins de 14 mètres carrés, pouvait se voir infliger une taxe si le loyer était excessif, c'est à dire s'il dépassait 42,47 euros le mètre carré. Depuis le 1er janvier 2020, cette taxe a été supprimée.

Un locataire louant un bien qui fait moins de 9 mètres carrés ou 20 mètres cubes pourrait donc :
- demander une baisse de loyer,
- demander la mise en conformité du logement,
- quitter le logement sans préavis (réponse ministérielle du 17 janvier 2012),
- obtenir des dommages et intérêts.

En conclusion, le bailleur doit respecter la surface minimale s’il veut louer le bien à titre de logement principal. En revanche, les locations saisonnières ou les locations pour un usage autre que d’habitation (remise, bureau etc.) n’entrent pas dans le champ du décret du 30 janvier 2002, néanmoins il convient de respecter le règlement sanitaire applicable dans la commune.


Attention, il est à noter que les règles précitées relatives au logement décent se cumulent avec celles issues des règlements sanitaires départementaux (RSD).

Le règlement sanitaire départemental ne fixe pas seulement des conditions de location mais détermine si un local peut être qualifié de logement. Ses règles, propres à chaque département, peuvent ainsi être plus strictes que celles relatives au logement décent.


Le locataire n’est pas tenu de saisir préalablement la commission départementale de conciliation et peut directement agir devant le tribunal judiciaire pour faire valoir ses droits.