En cas de cession à titre onéreux de parts d'une société civile immobilière (SCI), l'acquéreur doit payer un droit d'enregistrement de 5 % sur la valeur des parts.

Le vendeur quant à lui sera assujetti à l'impôt sur les plus-values.

1. Vente par un particulier de parts d’une SCI fiscalement transparente

Lorsque la SCI est dite transparente, la plus-value immobilière réalisée par un particulier est taxée au taux forfaitaire de 19%. Des prélèvements sociaux (CSG/CRDS : 17.2 %) calculés sur la plus-value imposable seront également dus.

Le vendeur peut se prévaloir de l'exonération de la plus-value lorsque la cession concerne sa résidence principale. Le logement doit être la résidence principale du cédant au jour de la cession.

Un abattement sur la plus-value est possible en fonction de la durée de détention des parts sociales (au-delà de la 5ème année). L'abattement concernant l'impôt sur le revenu est :
- de la 6ème à la 21ème année de détention : 6%
- pour la 22ème année révolue de détention : 4%
Ainsi la plus-value n'est plus imposée à l'impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention.

L'abattement concernant les prélèvements sociaux est :
- de la 6ème à la 21ème année de détention : 1,65 %
- pour la 22ème année de détention : 1,60 %
- au delà de la 22ème année : 9%
Ainsi la plus-value sera exonérée de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.

A noter qu’une surtaxe est prévue lorsque le montant de la plus-value imposable dépasse 50 000 euros.

Remarque : depuis le 1er septembre 2014, les plus-values concernant les ventes de terrains à bâtir sont soumises au régime des plus-values des cessions d’immeubles bâtis. La mesure est rétroactive.

Par ailleurs, un abattement exceptionnel de 70% est notamment applicable sur la plus value à la double condition que la cession du terrain à bâtir soit précédée d'une promesse unilatérale de vente ou d'une promesse synallagmatique de vente ayant acquis date certaine à compter du 1er janvier 2021 et au plus tard le 31 décembre 2023 et qu’elle soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse unilatérale de vente ou la promesse synallagmatique de vente a acquis date certaine. Ce taux passe à 85% si 50% de la surface vendue est constituée ou transformée en logements sociaux. Les cessions réalisées directement ou par société interposée au profit du conjoint du cédant, de son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, de son concubin notoire ou d’un ascendant ou descendant du cédant sont exclues du dispositif.

2. Vente par un particulier de parts d’une SCI soumise à l’IS

Si la SCI est soumise à l’IS, la plus value réalisée par un vendeur particulier sera soumise à l’IR dans la catégorie des plus-values de cession de valeurs mobilières.
Un abattement pour durée de détention peut être appliqué en cas d’option pour l’imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu :

-de la 2ᵉ à la 8ᵉ année de détention : 50 %
-au-delà de 8 ans : 65 %

En l’absence d’option, la plus-value est soumise au prélèvement forfaitaire unique (PFU ou "flat tax") au taux global de 30 %, soit 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.

Les prélèvements sociaux (17,2 %) s’appliquent dans tous les cas, calculés sur la plus-value imposable.

Remarque : les abattements majorés ne sont pas applicables à la cession de titres de SCI.

3. Vente par une personne morale de parts de SCI

Enfin, si la cession est réalisée par une société, celle-ci sera soumise au régime des plus-values professionnelles. Le montant de la plus value s'ajoute ainsi au résultat de la société et sera soumis au taux de l'impôt sur les sociétés (taux de 25 % ou, si la société répond à la définition d'une PME, taux réduit de 15% sur les 38 120 premiers euros de bénéfice et 28 % au delà) si la société est à l'IS.