Lorsqu'un particulier vend un bien immobilier à un prix supérieur à celui payé pour l'acquérir, il réalise une plus-value.

La plus-value immobilière est imposable sur le revenu (article 150 UA du Code général des impôts) sauf s'il s'agit de la vente de la résidence principale (article 150 U II du Code général des impôts).

La plus-value est imposée au taux de 19% ; les prélèvements sociaux s’élèvent à 18,6%.

Il existe cependant des exonérations, des abattements et une taxe supplémentaire sur les plus-values importantes

1. Les exonérations

Il existe d'abord un certain nombre d’exonérations indiquées à l’article 150 U du Code général des impôts.

Ainsi, dans le cadre de la vente d'une résidence autre que principale et ce pour la première fois, le particulier est exonéré de la taxation des plus-values de vente immobilière sous conditions (article 150 U II, 1°bis du Code général des impôts).

Pour cela, il ne doit pas avoir été propriétaire (directement ou non) de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la cession. Par ailleurs, l’exonération est applicable à la fraction du prix de cession que le cédant remploie, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l'acquisition ou la construction de son habitation principale.

Sont également exonérés de la taxe sur les plus-values immobilières, le vendeur titulaire d'une pension de vieillesse ou d'une carte « mobilité inclusion » portant la mention « invalidité », le vendeur résidant dans un établissement social ou médico-social d'accueil de personnes âgées ou d'adultes handicapés, ou encore certains vendeurs non-résidents en France (article 150 U II 1°ter et 2° du Code général des impôts).

De même, la vente d’un bien immobilier au bénéfice d’organismes sociaux déterminés (organisme HLM etc.) par l’article 150 U est exonérée de plus-value.

Enfin, on peut encore citer la vente dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 €.

2. L’abattement pour durée de détention

La plus-value brute est « égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition » (article 150 V du Code général des impôts).

Pour obtenir la plus-value nette, il convient d'opérer un abattement fixe de (article 150 VC du Code général des impôts) :
- 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt et unième,
- 4 % la vingt deuxième année de détention,

L'exonération totale de la plus-value immobilière au titre de l'impôt sur le revenu est donc acquise à l'issue d'un délai de 22 ans.

Attention : les plus-values immobilières sont aussi assujetties à la contribution sociale généralisée (article L136-7 I 2° du Code de la sécurité sociale).

En matière de cotisations sociales, il convient d’opérer un abattement de :
- 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième,
- 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention,
- 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

L'exonération totale de la plus-value immobilière au titre de la contribution sociale généralisée est donc acquise à l'issue d'un délai de 30 ans.

3. Abattements exceptionnels

Un abattement exceptionnel de 70% s’applique aux cessions portant sur des biens situés en zones couvertes par une grande opération d'urbanisme ou par une opération de revitalisation du territoire, intervenant entre le 1er janvier 2025 au 31 décembre 2026, dès lors que le cessionnaire s'engage à démolir les constructions existantes en vue de réaliser et d'achever des locaux d’habitation dans un délai de quatre ans à compter de la date de l'acquisition.

Cet abattement peut être porté à 85% si plus de 50% de la surface des logements construits sont des logements sociaux.

4. Taxe supplémentaire aux plus-values importantes

La plus-value immobilière est imposée au titre de l'impôt sur le revenu au taux de 19% (article 200 B du Code général des impôts).

Toutefois, si la plus-value excède 50 000 euros, le particulier est soumis à une taxe supplémentaire de 2 à 6% selon le montant de la plus-value (article 1609 nonies G du Code général des impôts).

Le calcul de la plus-value immobilière et son paiement sont généralement effectués par le notaire en charge de la vente.

Il reviendra au vendeur de déclarer sa plus-value lors de sa déclaration sur les revenus (article 170 du Code général des impôts).