L'article 80 de la loi de finances pour 2013 a mis en place au 1er janvier 2013 un nouveau dispositif en faveur de l’investissement locatif. Le dispositif « Duflot » qui vient en remplacement du dispositif « Scellier », s'adresse à tous les contribuables fiscalement domiciliés en France qui acquièrent entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021 un logement neuf destiné à la location, ou qui déposent entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021, aux mêmes fins locatives, une demande de permis de construire pour un logement à construire.

La loi de finances pour 2015 a modifié le dispositif « Duflot » qui porte désormais le nom de dispositif « Pinel ». Le dispositif concerne les opérations réalisées entre septembre 2014 et le 31 décembre 2024.

Les dispositifs d'investissement locatif permettent à un particulier souhaitant investir dans un logement, de déduire fiscalement une partie du montant de son investissement, à condition de le louer. Le dispositif de cette réduction d’impôt a été codifié à l’article 199 nonovicies du Code général des impôts (CGI). Pour profiter de cet avantage fiscal, l'Etat exige que certaines conditions soient satisfaites.

1. Conditions concernant l’investissement immobilier

La réduction d’impôt concerne les logements suivants (Article 199 novovicies A et B) :
- les logements acquis neufs,
- les logements en l'état futur d'achèvement,
- les logements que le contribuable fait construire,
- les logements anciens faisant l'objet de travaux concourant à la production d'un logement neuf
- les logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence et font l'objet de travaux de réhabilitation,
- les locaux affectés à un usage autre que l'habitation et faisant l'objet de travaux de transformation en logement.

Qui plus est, lesdits logements doivent être achevés dans des délais spécifiques qui varient selon le type d’acquisition (Article 199 novovicies C) :
- pour les logements en l’état futur d’achèvement, ils doivent être achevés au maximum 30 mois après l’ouverture du chantier ;
- en ce qui concerne les logements que le contribuable fait construire, ils doivent être achevés au maximum 30 mois après la date d’obtention du permis de construire ;
- enfin, pour les logements ou les locaux faisant l’objet de travaux, l'achèvement de ces travaux doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l'acquisition du local ou du logement concerné.

De plus, la réduction d'impôt ne concernera que les logements situés en France dans des zones caractérisées par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements locatifs et entraînant des difficultés d'accès au logement (zone A, A bis, et B1). En zone B2, la réduction d’impôt trouvera à s’appliquer aux logements se trouvant dans une commune qui a des besoins particuliers en logement locatif et qui a fait l'objet d'un agrément de l'État (l’agrément est exigé depuis le 1er juillet 2013).

Par ailleurs, le logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale qui varie en fonction du type d'acquisition. Pour un immeuble neuf ou à construire, il devra respecter la réglementation thermique RT 2012 ou le label BBC 2005 et pour un immeuble nécessitant des travaux, le label HPE rénovation 2009 ou le label BBC rénovation 2009 (article 46 AZA octies-0 A du Code général des impôts, annexe 3).

Il est à noter que la réduction d'impôt ne s'applique pas aux logements dont le droit de propriété est démembré (nue-propriété, usufruit).

2. Conditions concernant le locataire

Le locataire ne doit pas être membre du foyer fiscal du bailleur. Si cette condition est respectée, le locataire peut être un ascendant ou descendant du propriétaire.

En outre, les ressources annuelles du ou des locataires ne doivent pas dépasser certains plafonds qui varient selon le nombre de personnes dans le foyer et le lieu de la location. Ces plafonds sont réévalués chaque année (article 2 terdecies D du Code général des impôts, annexe 3).

3. Conditions concernant la location

Le logement loué doit être loué vide et constituer une habitation principale pendant une durée minimale fixée sur option du contribuable, à six ans ou neuf ans prorogeable par périodes triennales jusqu’à douze ans.

L'engagement de location mentionné doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement doit prévoir que le loyer et les ressources du locataire appréciées à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement (zone A bis, zone A, zone B1, zone B2 et zone C) et de son type (articles 2 terdecies D et 46 AZA octies B du Code général des impôts).

4. Montant de la réduction

La réduction d'impôt est de 12 % pour les investissements faisant l'objet d'un engagement de location pris pour une durée de six ans et de 18% lorsque l’engagement est pris pour une durée de neuf ans. En cas de prorogation, jusqu’à douze ans, la réduction atteint 21%.

Elle est calculée sur le prix de revient d'au plus deux logements le cas échéant augmenté du prix des travaux, dans la limite d'un plafond par mètre carré de surface habitable fixé par décret (5 500 euros) et sans pouvoir dépasser la limite de 300 000 € par contribuable et pour une même année d'imposition.

Ainsi, par exemple, pour un engagement de 9 ans et un investissement de 250 000 euros, la réduction d’impôt est de 5000 euros par an [(18 % x 250 000 €)/9].


La loi Pinel Outre-mer permet d'obtenir une réduction d'impôt lors de l'acquisition d'un logement neuf (ou en état futur d'achèvement) dans les départements, communautés et pays d'Outre-mer. Ce dispositif donne la possibilité aux investisseur de bénéficier d'une réduction d'impôt de 23 à 32 % du prix de revient (prix d'achat + frais de notaire) étalée sur 6, 9 ou 12 ans dans la limite d'un ou deux investissements pas an et plafonnée à 300 000 euros. A partir du 1er janvier 2023, les taux de réductions sont modifiés et passeront :
-de 23 % à 21,5 % pour un engagement de location de 6 ans,
-de 29 % à 26 % pour un engagement de location de 9 ans,
-de 32 % à 28,5 % pour un engagement de location de 12 ans.
A partir du 1er janvier 2024, les taux réductions sont à nouveau modifiés :
-de 21,5 % à 20 % pour un engagement de location de 6 ans,
-de 26 % à 23 % pour un engagement de location de 9 ans,
-de 28,5 % à 25 % pour un engagement de location de 12 ans.