Au moment de la souscription d’un bail commercial, l’entrepreneur doit mentionner dans le contrat la nature de l’activité qu’il exercera dans le local commercial. Ce local est affecté à l’activité de l’entrepreneur et à l’exploitation de son fonds de commerce. Dès lors, si le locataire souhaite changer d’activité, il est tenu de solliciter l’accord du bailleur afin de recourir à la déspécialisation du bail commercial.

1. Déspécialisation partielle


La déspécialisation demandée peut être une déspécialisation partielle qui permettra au locataire de compléter l’activité qu’il exerce par une autre, accessoire. Il est tenu de notifier sa demande par acte extrajudiciaire (acte de commissaire de justice) ou par lettre recommandée avec avis de réception auprès du bailleur, qui dispose de 2 mois pour répondre. Le silence du bailleur vaut acceptation.
Exemple d'activité connexe : la vente de cartes téléphoniques est connexe à l'activité de buraliste.

Si la nouvelle activité n’est pas connexe ou complémentaire à celle indiquée dans le bail, le bailleur peut refuser la déspécialisation partielle. Le locataire dispose d’un recours devant le tribunal judiciaire compétent. Il appartiendra au juge d’apprécier si l'activité est ou non complémentaire ou connexe.

Pendant la procédure, le locataire est autorisé à renoncer à la déspécialisation en notifiant sa décision au bailleur par acte de commissaire de justice ou lettre recommandée avec avis de réception ; la renonciation est possible jusqu'à un délai de 15 jours à compter de la date à laquelle la décision judiciaire est devenue définitive. En cas de renonciation, le locataire supportera les frais d’instance.

2. Déspécialisation plénière


Si la nouvelle activité est complètement différente et n'a aucun lien avec l’ancienne, le locataire doit demander une déspécialisation plénière. Afin de pouvoir procéder à la déspécialisation plénière, le locataire doit être dans une situation économique qui justifie le changement d’activité. Les conditions suivantes doivent toutes être remplies :
- Évolution de la conjoncture économique ;
- Nécessité de l'organisation rationnelle de la distribution ;
- Compatibilité de l'activité avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble.

La demande faite au bailleur doit, à peine de nullité, comporter l'indication des activités dont l'exercice est envisagé. Elle est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et dénoncée, en la même forme, aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce. Ces derniers peuvent demander que le changement d'activité soit subordonné aux conditions de nature à sauvegarder leurs intérêts.

A défaut par le bailleur d'avoir, dans les trois mois de la demande, notifié son refus, son acceptation ou encore les conditions auxquelles il subordonne son accord, il est réputé avoir acquiescé à la demande.

Il est à noter que le changement d'activité peut motiver le paiement, à la charge du locataire, d'une indemnité égale au montant du préjudice dont le bailleur établirait l'existence.

De plus, le bailleur peut demander, en contrepartie de l'avantage procuré, au moment de la transformation, la modification du prix du bail.

Il est judicieux pour le locataire d'indiquer dans le bail commercial que le bail est accordé pour tout type d'activité (clause dite « tous commerces ») afin de ne pas être soumis à une restriction d'activité et donc à la procédure de demande de déspécialisation (la clause aura vocation à s'appliquer sauf interdiction dans le règlement de copropriété). Une telle clause est en pratique assez difficile à intégrer et fait généralement l'objet d'une contrepartie financière.