En l’absence d’une clause de révision de loyer (clause d’échelle mobile) dans le contrat de bail commercial, les parties ne peuvent procéder à une révision du loyer que tous les 3 ans, et ce, pendant toute la durée du bail.

La révision peut intervenir soit à initiative du bailleur, soit à la demande du locataire

La demande de révision doit être effectuée par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier. Cette demande, à peine de nullité, doit contenir le nouveau montant du loyer. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

En cas d’acceptation de la demande, l’accord doit être donné par écrit, par lettre recommandée avec avis de réception ou par un avenant au contrat de bail. A défaut d’accord explicite, une acceptation tacite peut être admise. Ceci est le cas du paiement par le locataire du montant révisé à la fin du mois au cours duquel la demande de révision du bailleur a été émise.

En cas de refus de la demande de révision, l'initiateur de la demande dispose d’un délai de 2 ans pour saisir le président du tribunal judiciaire compétent.

Attention : la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La demande formulée avant l’expiration de ce délai sera frappée de nullité. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision. Les nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Le montant du loyer révisé doit correspondre à sa valeur locative. Toutefois, le taux de variation applicable au nouveau loyer ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou l’indice des loyers des activités tertiaires, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré.

Remarque : pour les contrats conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2014, la variation ne peut être supérieure à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Ce plafonnement du loyer révisé est écarté au profit de l’application de la valeur locative dès lors qu’il est établi qu’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (activités du voisinage, modification des facteurs locaux des transports, transformation de la ville ou du voisinage etc.) a entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative. Il faudra démontrer l’existence d’une modification matérielle de ces facteurs locaux de commercialité, l’existence d’une variation de plus de 10% de la valeur locative et l’existence d’un lien de causalité (cause à effet) entre les deux événements précités.

Attention : pour les contrats conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2014, la variation de loyer qui découle du déplafonnement ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. Un étalement sera donc, le cas échéant, nécessaire.

Enfin, le plafonnement peut également être écarté en cas de déspécialisation du bail commercial, c'est-à-dire en cas de changement d’activité par le locataire qui va affecter à son local une nouvelle activité. Dans le cadre de la déspécialisation partielle, le locataire apporte une activité complémentaire à celle qu’il exerce déjà alors qu'en cas de déspécialisation plénière, il effectue un changement total d’activité.