Le bail commercial est un contrat de location d’un immeuble (local) destiné à l’exploitation d’un fonds. Par ce contrat, le propriétaire d’un immeuble met à disposition notamment d’un commerçant propriétaire d’un fonds de commerce, ledit immeuble en contrepartie du paiement de loyers.

La durée du bail est de minimum 9 ans sauf s'il s'agit d'une location saisonnière ou d'un bail dérogatoire (courte durée).

Cependant, le commerçant locataire peut résilier le bail tous les 3 ans à condition de donner congé au bailleur en respectant un préavis de 6 mois. Cette résiliation dite triennale peut intervenir sans motif et le locataire ne peut, sauf exception, y renoncer dans le contrat de bail.

Remarque : les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme sont d’une durée de 9 ans au minimum, sans possibilité de résiliation triennale. De même, les baux conclus pour une durée supérieure à 9 ans, les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation (monovalent), les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage peuvent comporter une clause écartant la faculté de résiliation triennale du locataire.

Par ailleurs, le locataire peut, en respectant le congé de 6 mois, résilier le bail, au cours de son exécution, s’il est frappé d’invalidité ou en cas de départ à la retraite.

Le bailleur, lui, est tenu de respecter le délai de 9 ans (ou le délai plus long prévu dans le contrat). Il peut y déroger en cas de faute du locataire. Il peut aussi procéder à la résiliation triennale en raison de la reconstruction, de la restauration ou de la surélévation de l’immeuble, en respectant le congé de 6 mois.

Remarque : le locataire et le bailleur peuvent conformément à l’article L. 145-5 du code de commerce, lors de l’entrée dans les lieux, contracter un ou plusieurs baux successifs d’une durée maximum de 3 ans et déroger ainsi aux dispositions relatives aux baux commerciaux ; on parle alors de bail dérogatoire. Le ou les contrats de bail doivent expressément prévoir cette réduction de durée. Si à l’issue du ou des baux dérogatoires le locataire reste dans les lieux avec accord du bailleur, ce bail devient un bail commercial classique et sa durée passe à 9 ans.

Le droit au renouvellement du bail commercial est d’ordre public ce qui signifie qu'aucune clause ne peut y déroger.

Le bailleur et le locataire peuvent convenir du renouvellement du bail, tout comme le bailleur peut rejeter la demande de renouvellement du locataire. Une indemnité d’éviction est due par le bailleur sauf s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant ou s'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli en raison de son insalubrité ou du danger qu’il présente.

La durée maximum de 3 ans pour le bail dérogatoire ne concerne que les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 (c'est à dire depuis l'intervention de la loi Pinel ; la durée était auparavant de 2 ans).