Le bail commercial prend en principe fin à l’arrivée du terme prévu par les parties au contrat de bail, à savoir au minimum 9 ans. Cependant, le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement. Le droit au renouvellement est d’ordre public, aucune clause ne peut donc s’y opposer.

En principe, le bailleur est à l’initiative du renouvellement (même si le fonds est exploité par un tiers en location gérance). A défaut, le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux peut effectuer une demande de renouvellement.

Par ailleurs, le renouvellement ne peut, sauf motif légitime, être invoqué que pour un fonds de commerce dont l’exploitation a été effective (réelle, régulière et conforme à la destination du bail) les 3 dernières années qui ont précédé la fin du bail.

1. Demande de renouvellement par le bailleur

Le renouvellement peut intervenir à l’initiative du bailleur. Il doit alors délivrer un congé avec offre de renouvellement par acte de commissaire de justice et au moins 6 mois avant la fin du bail.

Si le bailleur désire obtenir une modification du montant du loyer, il doit faire connaitre au locataire le montant du loyer qu’il propose.

En cas de refus de renouvellement, le congé doit préciser que le locataire qui entend contester le congé ou demander une indemnité d’éviction dispose d’un délai de 2 ans à compter de la date à laquelle le congé a été donné pour saisir le tribunal compétent.

2. Demande de renouvellement par le locataire propriétaire du fonds exploité

Le propriétaire du fonds exploité dans les lieux peut aussi solliciter le renouvellement du bail à défaut de délivrance du congé par le bailleur. Cette demande de renouvellement doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception dans les 6 mois qui précèdent la fin du bail. Elle doit à peine de nullité reproduire l’alinéa 4 de l’article L145-10 du code de commerce.

Le bailleur est tenu de répondre à cette demande par acte extrajudiciaire dans les 3 mois qui suivent la signification de la demande.

En l’absence de réponse, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement.

En cas de refus, le bailleur doit préciser les motifs du refus et informer le locataire, dans la mesure où ce dernier souhaiterait contester le refus ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction, de la possibilité de saisir le tribunal compétent dans un délai de 2 ans à compter de la signification du refus.

Si personne n’a pris l’initiative de demander le renouvellement ou la fin du bail, celui-ci se poursuit pour une durée indéterminée (voir fiche connexe : que se passe-t-il si personne ne demande le renouvellement d'un bail commercial ?).