Le droit d’option est un droit qui offre la possibilité au bailleur et/ou au locataire de changer d'avis après avoir consenti à un renouvellement du bail.

En effet, le bail commercial se renouvelle lorsque les parties sont d’accord sur la reconduction du bail et sur les conditions du renouvellement. Une fois que ces conditions sont respectées par les parties, le renouvellement produit ses effets.

Cependant, la loi prévoit qu’entre le moment où les parties acceptent le renouvellement et le moment où elles donnent leur accord sur le nouveau montant du loyer, les parties peuvent exercer l’une comme l’autre leur droit d’option. Tant que ce dernier n’est pas fixé, le droit d’option peut être exercé par le bailleur et le preneur à n’importe quel moment.

Le droit d’option n’est pas soumis à une règle de forme particulière et peut être exercé par le biais d’une déclaration verbale (ce qui est évidemment peu conseillé pour des raisons de preuve), d’une lettre recommandée avec avis de réception, ou d’un acte de commissaire de justice afin de se ménager une preuve de la notification de l’exercice du droit d’option.

Il convient de noter que les parties peuvent soumettre la détermination du montant des loyers à la compétence du juge. C’est l’hypothèse de la mise en œuvre de la procédure de fixation des loyers. Dès lors, il est admis que le droit d’option puisse être exercé :
- soit à tout moment, au cours de l’instance en fixation de loyer,
- soit dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision du juge sur la fixation du loyer.

Par ailleurs, le droit d’option peut être exercé tant que la procédure en fixation judiciaire des loyers n’a pas été engagée. Pour ce faire, il suffit de respecter le délai de prescription réservé à cette procédure qui est de 2 ans à compter de la date de renouvellement du bail commercial. Dès lors, les parties peuvent exercer leur droit d’option dans un délai de 2 ans à compter de la date d’effet du renouvellement.

Le droit d’option aura pour effet d’annuler le renouvellement et le locataire qui en ferait usage n’aura pas droit à l’indemnité d’éviction. De plus, il sera redevable auprès du bailleur d’une indemnité d’occupation.

Le bailleur qui exerce son droit d’option devra verser au preneur une indemnité d’éviction. A cet égard, lorsque le bailleur exerce son droit d’option, il ne peut plus le révoquer. L’irrévocabilité du droit d’option du bailleur a pour effet de l’empêcher de changer d’avis ou de proposer à nouveau un renouvellement au preneur dans le but d’éviter le paiement d’une indemnité d’éviction (par exemple, si le montant est trop élevé pour lui).