Une indemnité d’éviction est due par le bailleur qui ne souhaite pas renouveler un bail commercial. L’indemnité doit être égale au préjudice causé par le refus de renouvellement.

Elle doit notamment inclure :
- la valeur marchande du fonds de commerce déterminée selon les usages de la profession,
- le cas échéant, le montant des frais normaux de déménagement et de réinstallation du locataire,
- les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur sauf si le bailleur apporte la preuve d’un préjudice d’une valeur inférieure.

Remarque : lorsque le refus du bailleur n’entraîne pas la disparition du fonds de commerce mais oblige seulement le locataire à transférer son activité en un autre lieu, sans avoir à créer ou à acheter un autre fonds, l’indemnité d’éviction se calcule en fonction du coût du déplacement.

1. Indemnité principale

a) En cas de disparition du fonds

La disparition du fonds de commerce correspond à la situation dans laquelle le locataire subit une perte de clientèle en raison du changement du lieu d’exploitation.

En pareil cas, le bailleur se doit d’attribuer au locataire, et ce à titre principal, une indemnité correspondant à la valeur marchande du fonds de commerce et déterminée selon les usages de la profession.

L’évaluation de la valeur marchande du fonds est de l’appréciation souveraine du juge du fond.

b) A défaut de disparition du fonds

En l’absence de renouvellement, le locataire peut être amené à déplacer son fonds de commerce et à le réinstaller sans avoir à perdre sa clientèle.

Dès lors que son fonds de commerce ne s’éteint pas, la garantie d’éviction due par le bailleur à titre principal doit correspondre à la valeur de déplacement du fonds de commerce.

Cette valeur correspond généralement à la formule suivante : valeur du droit au bail du local quitté + pas de porte du nouveau local (droit d’entrée) – valeur locative du nouveau local.

A ce résultat on appliquera soit un coefficient de situation, soit un coefficient de capitalisation (permet de déterminer la valeur future d’un bien) au regard de la nature de l’activité et de la commercialité du lieu d’emplacement du fonds.

2. Indemnités accessoires

Outre l’indemnité principale, le bailleur est tenu, à titre accessoire, et ce, quel que soit le devenir du fonds, d’indemniser le locataire au regard des frais engagés pour le déménagement et la réinstallation.

Il pourra devoir les indemnités suivantes :
- l’indemnité liée au trouble commercial, destinée à compenser la perte de chiffre d’affaires subie pendant la période de déménagement et de réinstallation,
- l’indemnité liée à la perte de clientèle,
- les frais de licenciement en cas de licenciement du personnel salarié suite au déménagement,
- l’indemnité liée à la perte d’une partie du stock,
- l’indemnisation du double loyer si le transfert a eu pour conséquence d’entraîner le paiement de deux loyers pendant la période de déménagement et de réinstallation,
- les frais divers liés à la réinstallation et au changement de siège (changement de lieu, rédaction d’actes etc.).

Le calcul de l’indemnité d’éviction ne prend pas en compte : le matériel, les droits incorporels, les biens mobiliers, l’acquisition d’un nouveau droit d’entrée (en plus de celui qui a été attribué en vertu de la valeur de remplacement du fonds), le préjudice moral, les impôts dus au titre de plus-values et les travaux effectués dans le local non-renouvelé.

Attention, le texte prévoit que l'indemnité d'éviction est égale au préjudice qui est causé au locataire et non pas à la seule valeur vénale du fond.

Certains bailleurs ont estimé que cette formule présentait des difficultés en ce que l'absence de plafonnement de l'indemnité pouvait les conduire à payer au preneur une indemnité supérieure à la valeur vénale du fond.

Le Conseil constitutionnel, saisi de la question a estimé que l'atteinte au droit de propriété du bailleur était proportionnée à l'objectif poursuivi par le législateur.

3. Date d’évaluation de l’indemnité

Le préjudice subi par le locataire doit être évalué, soit au jour du départ effectif du locataire, soit à la date de la décision de justice qui confirme le non-renouvellement du bail (si le locataire est toujours dans les lieux).

Il est à noter que les parties sont libres de négocier et de s’entendre amiablement sur le montant de l'indemnité d'éviction afin d’éviter un contentieux judiciaire.

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant.