La propriété commerciale peut être définie comme le droit du locataire d’un bail commercial d’obtenir au terme de celui-ci, soit son renouvellement, soit à défaut le versement d’une indemnité d’éviction.

Pour bénéficier de la propriété commerciale, le locataire du bail doit pouvoir démontrer qu’il dispose d’un bail soumis au statut des baux commerciaux, qu’il a exploité son fonds de commerce (ou artisanal) les 3 années qui ont précédé la date d’expiration ou de la prolongation du bail et qu’il est immatriculé au registre du commerce et des sociétés (ou au répertoire des métiers).

Remarque : en cas de soumission volontaire au statut des baux commerciaux, le locataire bénéficie de la propriété commerciale alors même qu’il ne remplit pas les conditions légales (immatriculation au RCS etc. ; cass. civ., 3e, 9 décembre 2008).

Dès lors, si le bailleur refuse d’accepter la demande de renouvellement du locataire ou de donner le congé en refusant de renouveler le bail, il doit au locataire le versement d’une indemnité d’éviction égale au préjudice causé au locataire (valeur marchande du fonds déterminé suivant les usages de la profession, frais et droits de mutation, frais normaux de déménagement et de réinstallation du fonds de commerce).

Cependant, selon l’ article L145-17 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant.
Également l’indemnité d’éviction n’est pas due si le bailleur établit que l’immeuble est insalubre et doit être démoli ou que l’immeuble ne peut plus être occupé sans danger en raison de son mauvais état. Attention, le bailleur doit apporter la preuve que la situation de défaillance était irrésistible. En effet, le bailleur ne peut invoquer l'état d’insalubrité afin d'éviter le paiement de l'indemnité d'éviction dès lors qu'il ressort des faits qu'il n'a pas réalisé les travaux nécessaires qui auraient pu être effectués à un coût raisonnable. Il en est de même lorsque l'état d'insalubrité ou le danger sont la conséquence de la négligence du bailleur.

Le bailleur peut proposer le renouvellement du bail, en délivrant un congé 6 mois avant l'expiration du contrat de bail commercial et il reviendra au locataire d'accepter ou de refuser l'offre de renouvellement. Réciproquement, le bailleur consent au renouvellent du bail commercial dès lors qu'il accepte la demande de renouvellement formulée par le locataire.

Remarque : Le congé signifié par le bailleur comportant une offre de renouvellement du bail à des clauses et des conditions différentes de celles du bail expiré doit s'analyser comme un congé avec refus de renouvellement. Cela ouvre donc droit à une indemnité d'éviction pour le locataire. (Cass. civ. 3e, 11 janv. 2024 n° 22-20.872).