Le bail précaire ou « convention d’occupation précaire » est un contrat qui confère au locataire un droit d’occupation et de jouissance d’un local commercial moyennant une contrepartie, des loyers.

Il est conclu pour une durée déterminée mais son terme correspond à un événement susceptible d’intervenir à tout moment et dont l’échéance ne peut être déterminée à l’avance.



1. Le bail précaire

Le bail précaire est une convention qui ne permet pas l’exploitation durable du fonds de commerce du locataire comme dans le bail classique mais qui comporte toutes les caractéristiques essentielles du bail.

Cette convention déroge au bail commercial par son caractère précaire qui doit être justifié par des motifs sérieux et légitimes.

Le locataire ne sait pas à quelle date son contrat expirera et le terme étant un événement indépendant de la seule volonté des parties (destruction de l’immeuble etc.), il ne bénéficie d’aucun droit au renouvellement de sa convention : la convention perdure tant que l’événement ne s’est pas réalisé.

A noter : la convention d’occupation précaire est une construction jurisprudentielle consacrée par la loi Pinel qui prévoit que n’est pas soumise au statut des baux commerciaux « la convention d'occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties ».

C’est donc un contrat de courte durée qui peut être comparé à un contrat de bail dérogatoire. Contrairement au bail commercial classique, le bail dérogatoire n’engage pas le locataire sur le long terme (9 ans au minimum), mais sur une durée plus courte de 3 ans au maximum (voir infra).

Attention : la jurisprudence admet la requalification de la convention d’occupation précaire en bail commercial dès lors qu’aucune mention de l’existence de circonstances exceptionnelles marquant le terme de la convention n’avait été apportée dans celle-ci.



2. Le bail dérogatoire

L’expression de « bail précaire » est couramment utilisée par les professionnels pour définir le « bail dérogatoire ». Cela étant dit, le bail dérogatoire ne peut être contracté qu’à l’entrée du locataire dans les lieux.

Le bail dérogatoire a une durée maximum de 3 ans. A l’expiration de cette durée de 3 ans, les parties ne peuvent plus conclure un contrat de bail dérogeant aux dispositions relatives au statut des baux commerciaux. Cela étant dit, le bail dérogatoire peut être renouvelé autant de fois qu’il sera nécessaire à condition que la durée totale de l’ensemble des baux renouvelés n’excède pas 3 ans.

Si à l’expiration du délai de 3 ans le locataire est toujours en possession du local, à l’issue d’un délai d’un mois, son bail relèvera automatiquement du statut des baux commerciaux et sera donc renouvelé pour une durée de 9 ans. Il en est de même en cas de conclusion pour le même local d’un nouveau bail entre les deux parties.

Dès lors que le locataire est autorisé à rester dans les lieux à l’expiration du délai de 3 ans, le bail est donc requalifié et la « propriété commerciale » est octroyée au locataire.

Avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel du 18 juin 2014, la jurisprudence admettait qu’à l’issue du délai légal, les parties pouvaient renoncer clairement et ensemble à la propriété commerciale et conclure un nouveau bail dérogatoire (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 24 novembre 2004).

Cette renonciation devait être expresse, claire et non équivoque, intervenir en toute connaissance de cause (information des parties par une clause contenue dans le nouveau contrat de la possibilité de bénéficier des dispositions du statut du bail commercial) et intervenir postérieurement à l’expiration du bail qui fait naître le bénéfice de ce statut.

Désormais, l’article L145-5 du code de commerce tel que modifié par la loi Pinel dispose qu’à l'expiration de la durée de 3 ans, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du statut des baux commerciaux pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux .

En conclusion, il résulte donc de ce qui précède que le bail précaire ne peut pas être renouvelé. Toutefois, il convient de rappeler que les circonstances particulières permettant de justifier du caractère provisoire de l'occupation doivent impérativement figurer dans la convention car la convention d’occupation précaire qui ne contient aucune mention des circonstances donnant à la convention son caractère précaire ne devrait pas pouvoir échapper à la requalification en bail commercial, renouvelable.