Un bail professionnel est un contrat de location qui permet de mettre à la disposition d’un professionnel autre qu’un commerçant, un artisan, un industriel ou un agriculteur, un local destiné à l’exercice de son activité professionnelle.

Ce type de bail vise les professionnels exerçant une activité libérale réglementée (avocats, médecins, experts-comptables etc.) ou non réglementée (consultants, conseils en gestion etc.), les associations exerçant une activité lucrative et les sociétés exerçant une activité libérale (SELARL etc.).

Le bail commercial est lui un contrat de location qui met à la disposition d’un commerçant ou d’un artisan immatriculé (R.C.S ou R.M), un local qu’il pourra affecter administrativement à l’exploitation de son fonds de commerce ou artisanal.

Il est à noter que si les parties le veulent, elles peuvent faire application du régime du bail commercial à une situation qui relèverait en principe du bail professionnel.

Le bail professionnel et le bail commercial comportent de nombreuses différences.

1. Sur la conclusion de la convention


Le bail professionnel doit, à peine de nullité, être conclu par écrit.

Le bail commercial n’exige pas de forme particulière, même si un écrit est recommandé dans une démarche de protection des parties au contrat.

2. Concernant la durée du bail


Le bail professionnel doit être conclu pour une durée minimale de 6 ans. Le bail commercial quant à lui ne peut être conclu pour une durée inférieure à 9 ans sauf s’il s’agit d’une location saisonnière ou d’un bail dérogatoire.

Dans le bail commercial, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail arrivé à échéance. Cette protection spéciale est appelée « propriété commerciale ». Toutefois, le locataire peut décider de rompre son engagement à l’issue de chaque période triennale (sauf bail de plus de 9 ans). Le renouvellement doit faire l’objet d’une proposition du bailleur ou d’une demande du locataire. Dans tous les cas, un préavis de 6 mois est de rigueur et doit être respecté par la partie qui initie la demande ou l’offre de renouvellement.

Contrairement au bail commercial, le locataire ne bénéficie pas de la propriété commerciale (droit au renouvellement). Le renouvellement du bail professionnel peut se produire par tacite reconduction à l’expiration du terme pour une durée de 6 ans. Par ailleurs, si l’une ou l’autre des parties ne souhaite pas renouveler le bail, elle peut notifier sa décision par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier, 6 mois avant la fin du bail. Ainsi, le locataire peut quitter les lieux à tout moment sous réserve de cette notification.

3. Le loyer


Dans le bail professionnel, la détermination du montant des loyers est soumise à la liberté contractuelle des parties. Par ailleurs, les modalités de révision doivent être fixées par le contrat et les charges liées à la propriété incombent au bailleur, sauf stipulation contraire.

En présence d’un bail commercial, le montant des loyers peut être fixé par les parties en fonction de la valeur locative. Les modalités de révision seront déterminées par une clause contractuelle en tenant compte de la limite de l’indexation conventionnelle (sauf bail de plus de 9 ans). Il s’agit de la clause d’indexation ou de la clause d’échelle mobile.

Le bail commercial peut aussi être révisé en tenant compte de l’indice trimestriel de référence (l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC)). Cet indice est fixé chaque trimestre par l’INSEE.
La révision s’effectue en principe à l’expiration de chaque délai de 3 ans (révision triennale).

De même, lors de son entrée sur les lieux le locataire doit très souvent verser une somme au titre de pas-de-porte (droit d’entrée).

4. La cession du bail


Dans un bail professionnel, la cession partielle ou totale du bail est possible, sauf disposition contraire. Le locataire est cependant tenu d’informer le bailleur sur son intention de céder son bail.

Le bail commercial est en principe librement cessible. Le contrat peut toutefois l’interdire (sauf en cas de cession du fonds de commerce), prévoir une notification, un contrat notarié ou encore un droit de préemption.

5. La sous-location

Pour le bail professionnel, si le contrat le bail ne l’interdit pas, la sous-location est possible. Elle doit cependant être signifiée au bailleur.

Dans le bail commercial, la sous-location est par principe interdite. Pour être possible, elle doit préalablement être autorisée par le bailleur, et ce dernier doit être informé des conditions de la sous-location.