Un bail mixte est un bail à usage professionnel et d’habitation.

Les dispositions relatives aux rapports entre bailleurs et locataires sont d'ordre public, en ce sens personne ne peut y déroger.
En matière de bail d'habitation le texte de référence est la loi du 6 juillet 1989 alors qu'en matière de bail professionnel c'est la loi du 23 décembre 1986, tandis qu'en cas de bail commercial c'est le Code de commerce qui s'applique.

Ainsi le bail mixte va être soumis à des règles spécifiques selon l'activité exercée par le preneur. Si ce dernier a une activité professionnelle alors la loi du 6 juillet 1989 s'appliquera tandis que s'il est commerçant on appliquera le régime du bail commercial.


1. Conditions de validité

Comme nous l'avons dit, le bail mixte qui constitue la résidence principale du preneur est soumis en partie aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs si l’activité qui y est exercée n’est pas commerciale.

Il s’agira principalement des professionnels qui exercent une activité libérale.

En revanche, si le preneur exerce une activité commerciale dans le bien objet du bail alors le bail mixte sera soumis au statut des baux commerciaux.

Ce bail mixte doit être établi par écrit.

Dans le cadre d’un bail mixte, il est interdit de sous-louer le local sauf si le bailleur donne son accord exprès.

2. Durée

Si le contrat relève du statut des baux d’habitations, il est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques et à six ans pour les bailleurs personnes morales.

Toutefois, sous réserve du respect d’un délai de préavis de 3 mois, le locataire peut à tout moment mettre fin à son bail mixte par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Si le contrat relève du statut des baux commerciaux, il est conclu pour une durée qui ne peut être inférieure à neuf ans. A l’issue de ce délai de neuf ans, le preneur dispose du droit de voir le bail renouvelé pour une nouvelle durée d’au moins neuf ans.

Toutefois, sous réserve du respect d’un délai de préavis de six mois le preneur peut donner congé à l’expiration de chaque période de trois ans, par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement.

3. Droit au renouvellement et résiliation

A l’expiration du bail mixte relevant du statut des baux d’habitation, le locataire dispose du droit de renouvellement de son bail par tacite reconduction. Dès lors, le bail est reconduit pour une durée de 3 ou 6 ans selon que le bailleur est une personne physique ou une personne morale. Au moment d’effectuer le renouvellement du bail mixte, les parties pourront procéder à la révision des loyers.

Concernant la résiliation, lorsqu'elle émane du locataire, la loi prévoit qu'il peut mettre fin au bail à tout moment à condition de respecter un délai de préavis de 3 mois.
Dans cette même hypothèse et si la résiliation émane du bailleur alors les conditions sont les suivantes, conformément à l'article 15 de loi du 6 juillet 1989 :
-la résiliation doit avoir lieu à l'expiration du terme prévu au contrat ( 3 ans ou 6 ans);
-le bailleur doit respecter un préavis de 6 mois;
-le bailleur doit motiver la résiliation : soit pour reprise, soit pour vendre, soit pour un motif légitime et sérieux (exemple : manquement du locataire à ses obligations);

Pour être valable, le congé doit être donné au locataire 6 mois avant la fin du bail, le motif du congé doit être bien sûr précisé et être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement.

S’agissant du renouvellement d’un bail mixte relevant du statut des baux commerciaux, le locataire dispose du droit de renouvellement de son bail par tacite reconduction. Dès lors, le bail est reconduit pour une durée de 9 ans. En principe, le loyer reste le même. Toutefois, le Code de commerce prévoit des mécanismes de réévaluation du loyer.

Le bailleur qui souhaite résilier le bail peut le faire en respectant un délai de préavis de six mois et il peut proposer un nouveau loyer au preneur. Si le preneur le refuse, les parties peuvent saisir le juge pour qu’il fixe un nouveau loyer étant précisé que sauf modification des facteurs de commercialité, le nouveau loyer ne pourra excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux entre la fixation initiale et la fixation du nouveau loyer.
Lorsque c'est le locataire qui donne le congés, il doit respecter un préavis de 6 mois et le notifier par lettre recommandée et accusé de réception.