Le droit de préemption est un droit légal ou contractuel accordé à des personnes privées ou publiques d'acquérir un bien par priorité à toute autre personne et ce lorsque le propriétaire manifeste sa volonté de le vendre.

Le droit de préemption du locataire intervient dans trois hypothèses :

− Lors d’une première vente du logement faisant l’objet d’un contrat de bail depuis la division par lots ou la subdivision de l’immeuble. Le bailleur doit informer le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (LRAR) avec l’indication du prix et des conditions de vente. Ce dernier bénéficie d’un délai de deux mois pour accepter cette offre de vente. À compter de l’acceptation de l’offre, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour réaliser la vente (4 mois s'il y a un prêt affecté à l’achat).

− Lors de la vente en bloc d’un immeuble de plus de 5 logements, sauf si l’acquéreur s’engage à laisser le bien en location pendant une durée d’au moins 6 ans. Le bailleur doit communiquer au locataire une offre de vente valable 4 mois.

− Lorsque le bailleur donne congé au locataire pour vendre. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) au locataire 6 mois avant le terme de son contrat de bail avec l’indication du prix et des conditions de vente. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis.

À noter que le droit de préemption ne s'applique pas en cas de vente du bien par le propriétaire à un de ses parents ou alliés jusqu'au troisième degré (sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis).

Attention : lorsque le locataire bénéficie d’un droit de préemption et que le bailleur diminue le prix de vente après la première offre, une nouvelle offre faisant état des nouvelles conditions doit être notifiée au locataire (même si ce dernier a refusé la première offre).

Il sera possible de contester le refus du propriétaire de vendre au locataire si les conditions de forme, telles que la délivrance du congé, ne sont pas respectées ou encore lorsque le prix demandé pour le bien est manifestement trop élevé et fait obstacle à l’exercice du droit de préemption. Ainsi, si le propriétaire reste libre de fixer le prix qu'il entend, il appartiendra au juge de l'apprécier notamment au regard du prix du marché dans le voisinage. En cas de disproportion manifeste, il pourra annuler la vente et redonner au locataire la faculté de préempter.

Il est important de noter qu’en présence de plusieurs co-titulaires du contrat de bail, il convient d’adresser le congé à tous les titulaires du contrat de bail.