Le droit de préemption peut être d'origine légale ou contractuelle. Ce droit se définit comme « le fait de pouvoir se substituer au propriétaire d'un bien ou d'un droit pour en faire l'acquisition ».

Divers types de préemption existent.

Dans la présente fiche, seuls les principaux droits de préemption et les modalités de leurs contestations seront exposés.

1. Droit de préemption sur le local d'habitation

Le locataire d'un bail d'habitation dispose d'un droit de préemption en cas de vente par le propriétaire.

Important, ce droit de préemption n'existe que dans l'hypothèse où le propriétaire souhaite vendre le logement en fin de bail. Il délivre alors un congé pour vendre 6 mois avant le terme du bail. C'est uniquement dans ces circonstances que le droit de préemption s'applique. Le propriétaire doit faire part au locataire des conditions de la vente qu'il projette et le locataire pourra faire part de sa volonté de préempter ou non. Il a deux mois pour prendre sa décision.

À savoir que le droit de préemption ne s'applique pas en cas de vente du bien par le propriétaire à un de ses parents ou alliés jusqu'au quatrième degré.

Il sera possible de contester le refus du propriétaire de vendre au locataire ou sa décision de vendre à un autre que le locataire si les conditions de forme ne sont pas respectées, telles que la délivrance du congé par exemple ou encore lorsque le prix du bien est manifestement trop élevé. Toutefois le propriétaire reste libre de fixer le prix qu'il entend, il appartiendra au juge de l'apprécier notamment au regard du prix du marché dans le voisinage. En cas de disproportion manifeste, le juge peut annuler la vente.

La Cour de cassation a indiqué qu’en cas d’annulation de la vente pour cause de mauvaise signification de l’offre de préemption, la Cour d’appel qui prononçait la nullité de la vente n’était pas obligée de condamner le vendeur à prononcer une nouvelle offre.

2. Droit de préemption sur un fonds de terre ou un bien rural

Le preneur à bail d'un fonds de terre ou d'un bien rural dispose aussi d'un droit de préemption. De ce fait, le propriétaire bailleur (sauf en cas d'expropriation pour cause d'utilité publique) doit en cas d'aliénation proposer le bien avant tout à son locataire exploitant.

Une fois que le propriétaire prend la décision de vendre, il appartient au notaire de faire part de celle-ci par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier à l'exploitant. Cette proposition vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus. Le bénéficiaire du droit de préemption dispose alors d'un délai de deux mois pour prendre sa décision.

Il est possible de contester un droit de préemption devant le tribunal paritaire. Le prix de vente peut être remis en cause tout comme le non-respect des conditions de forme, au même titre que le droit de préemption en matière de bail d'habitation. L’action devra être intentée dans un délai de cinq ans à compter de l’exercice du droit de préemption.

Il est à noter que ce droit prime le droit de préemption de la SAFER si le preneur exploite le bien depuis plus de trois ans (depuis moins de trois ans, il n’a pas de droit de préemption). A défaut, la SAFER est prioritaire pour préempter le bien.

3. Droit de préemption de la SAFER

La SAFER dispose également d'un droit de préemption sur la vente de tout bien immobilier à usage agricole tels que les terrains, les fermes, ou accessoires à un tel usage, tels les biens d’habitation dépendant de tels terrains, sur la cession de l’usufruit ou de la nue-propriété de tels biens, ou encore sur la cession de parts dans une société agricole.

Pour lui permettre d’exercer ce droit, tout projet de vente doit être notifié à la SAFER au minimum deux mois avant l’intervention effective de la vente. En pratique, c’est le notaire chargé de la vente qui s’occupera de la notification.

La SAFER a alors deux mois pour préempter le bien, ou faire une contre proposition d’achat, à un prix généralement inférieur à celui proposé.

En cas de préemption, une contestation peut être engagée dans un délai de six mois à compter du jour où la décision de préemption est devenue publique. La contestation devra être engagée, en principe, devant le Tribunal judiciaire dans le ressort duquel le bien préempté est situé. Dans certains cas exceptionnels, le Tribunal administratif peut toutefois être compétent, notamment si la légalité de la décision d’un commissaire du Gouvernement est en jeu.

La contestation de l’exercice, par la SAFER, de son droit de préemption n’est possible que si la procédure n’a pas été respectée, si la motivation est insuffisante ou si la SAFER a utilisé ses pouvoirs à des fins étrangères aux objectifs fixés par la loi.

4. Droit de préemption urbain

L'article L211-1 du Code de l'urbanisme met en place un droit de préemption urbain. Les personnes publiques telles que la commune peuvent acquérir un bien en priorité dans certaines zones préalablement définies. Ces zones sont définies par un plan d'occupation des sols rendu public ou d'un plan local d'urbanisme.

Si la commune décide de créer une zone de préemption elle doit faire connaître sa décision par voie d'affichage en mairie durant 1 mois mais aussi par diffusion dans des journaux locaux.

La commune n'est pas obligée de préempter la totalité du bien, elle peut donc n'acheter qu'une partie de ce dernier.

Pour s'opposer à une décision de préemption, il faudra démontrer que la volonté de préempter n'est pas faite dans l'intérêt général.

À savoir que l'article L300-1 du Code de l'urbanisme liste les projets relevant d'un tel intérêt. Il s'agit entre autres « de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat etc. ».

Par exemple, il faudra prouver que la commune peut arriver à un tel résultat par d'autres moyens. Un manque de motivation de la décision de préempter de la commune peut aussi être un motif de contestation.

Le dernier alinéa de l’article L. 211-1 du Code de l’urbanisme précise que le droit de préemption peut être exercé, outre les objectifs précités, pour relocaliser des activités commerciales, industrielles, artisanales etc… ou pour reloger des personnes ayant perdu leur habitation principale suite à des travaux rendus nécessaires par une opération d’aménagement foncier

La demande d'annulation doit être présentée devant le tribunal administratif dans un délai de 2 mois à compter de l'affichage de la décision en mairie. Dans le même délai, la décision peut faire l’objet d’un recours gracieux préalable devant la collectivité. Ce recours n’est toutefois pas obligatoire.

En cas de refus de la collectivité de faire droit au recours ou en l’absence d’une réponse dans un délai de deux mois, le requérant peut alors saisir le Tribunal administratif, d’un recours pour excès de pouvoir pour faire annuler la décision de préemption ou d’un recours de plein contentieux s’il sollicite des dommages et intérêts en plus de l’annulation ou seulement des dommages et intérêts.

5. Droit de préemption sur les biens culturels

L’État dispose d'un droit de préemption sur toutes les œuvres d'art vendues aux enchères publiques. Selon l'article L123-1 du Code du patrimoine « L’État peut exercer, sur toute vente publique ou vente de gré à gré de biens culturels (…) un droit de préemption par l'effet duquel il se trouve subrogé à l'adjudicataire ou à l'acheteur. »

L'article R123-2 dudit Code donne une liste exhaustive des biens culturels pour lesquelles l'État peut se porter acquéreur.

La contestation du droit de préemption se fait devant le Tribunal administratif, conformément à un arrêt du tribunal des conflits du 2 juin 1975.

Lorsqu'une décision judiciaire déclare une préemption illégale, deux possibilités sont envisageables :
- s'il y a eu transfert de propriété : le propriétaire récupère son bien et il peut le vendre au prix et conditions souhaités.
- s'il n'y a pas eu transfert de propriété : l'annulation empêche qu'il ait lieu.

À savoir qu'en fonction des circonstances, il est possible d’engager une action en référé afin d’obtenir la suspension de la décision de préemption. Le juge peut allouer des dommages et intérêts afin de réparer un éventuel préjudice.

Il existe un tout autre type de droit de préemption dans les sociétés à responsabilité limitée : si un des associés décide de vendre ses parts, les autres peuvent préempter (article L223-14 du code de commerce).