Le droit de préemption est un droit permettant au preneur d'un bail commercial d'acquérir en priorité le local loué dans l'hypothèse où il serait mis en vente par son propriétaire.

1. Le principe

Avant la loi Pinel du 18 juin 2014 le locataire n’avait pas de droit de préemption et ne bénéficiait pas d’un droit de priorité sur un tiers acquéreur à défaut de clause contractuelle. Depuis cette loi, qui est entrée en vigueur le 18 décembre 2014, le locataire dispose d’un droit de préemption lorsque le bailleur décide de vendre les murs du local commercial.

Si le propriétaire du local commercial décide de le mettre en vente, il doit en informer le locataire par lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

La notification a la valeur d’une offre de vente et doit indiquer le prix et les conditions de vente. Le locataire dispose alors d’un mois pour se prononcer et, s’il accepte la vente, il disposera de 2 mois pour la conclure. Si, dans sa réponse, il fait part de son intention de recourir à un prêt (nécessaire pour l'acquisition du local), l’acceptation par le locataire de l’offre de vente sera subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente sera porté à 4 mois.

A l’expiration de ce délai, si la vente n’est toujours pas réalisée l’acceptation est dépourvue d’effet.

Remarque : le bailleur qui décide de mettre en vente le local à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, doit à nouveau le notifier au locataire, et ce dans les mêmes conditions que la première notification. L'offre reste valable pendant un mois.

Attention : les dispositions des quatre premiers alinéas de l'article L145-46-1 du code de commerce doivent être reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.

2. Les exceptions au droit de préemption

Le droit de préemption n’est pas applicable :
- en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial,
- de cession unique de locaux commerciaux distincts,
- de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial,
- à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux,
- à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.
- à la vente aux enchères d'un immeuble, quand le propriétaire a été mis en liquidation,
- lorsqu’il est fait application du droit de préemption pour des projets ou actions d’intérêt général ou de l’aliénation d’un bien (tels que une politique locale de l'habitat, de réalisation des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutte contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder les espaces naturels, etc…).