Le droit de préemption est la faculté donner à une personne de pouvoir se substituer à l’acquéreur d’un bien pour en faire l’acquisition à sa place et dans les mêmes conditions que ce dernier.

Le droit de préemption permet ainsi à une collectivité publique d’acquérir un bien prioritairement lorsque le propriétaire du bien manifeste sa volonté de le vendre.

Les droits de préemption sont nombreux et ne concernent pas que les collectivités. Il existe notamment les :
- droit de préemption de la société d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER),
- droit de préemption du co-indivisaire (lorsqu’un autre indivisaire souhaite vendre sa part du bien indivis),
- droit de préemption du locataire (lorsque le propriétaire du bien immobilier vend le bien loué).

Les collectivités publiques disposent principalement du droit de préemption urbain, du droit de préemption des zones d’aménagement différé, du droit de préemption dans les espaces naturels sensibles et du droit de préemption commercial.

1. Le droit de préemption urbain des collectivités publiques

Le principal droit de préemption exercé par les communes est appelé le « droit de préemption urbain ».

Pour que ce droit puisse être exercé, le bien mis en vente doit se situer sur une zone de préemption. Cette zone est délimitée préalablement par un acte administratif qui va déterminer également le titulaire du droit de préemption.

L’exercice du droit de préemption doit être motivé par un intérêt général (par exemple, la réalisation d’équipements collectifs).

Ce droit peut s’exercer sur des biens immobiliers (terrain, appartement, maison etc.) cédés à titre onéreux. Les collectivités ne peuvent préempter sur les biens transmis à titre gratuit (succession, donation) et sur les biens faisant l’objet d’une convention de partage mettant fin à une indivision.
Si le propriétaire d’un bien immobilier souhaite vendre son bien alors que celui-ci est situé sur une zone de préemption, il doit en informer la commune en adressant à la mairie une déclaration d’intention d’aliéner (le formulaire Cerfa n° 10072*02).

Le propriétaire mentionne les conditions de la vente envisagée dans la déclaration et notamment le prix du bien. La collectivité dispose d’un délai de 2 mois pour exercer son droit de préemption. A l’issue de ce délai, sans réponse de la part de la collectivité, elle est présumée avoir refusé de préempter.

La déclaration d’intention d’aliéner (DIA) est en principe établie par le notaire. A cet égard, l’acte authentique de vente ne peut pas être signé avant le dépôt de la DIA et le renoncement de l’administration à préempter.

2. Le droit de préemption des communes sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce, les baux commerciaux et les terrains faisant l'objet de projets d'aménagement commercial

Le conseil municipal peut délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité, à l'intérieur duquel sont soumises au droit de préemption les ventes de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux et de terrains portant ou destinés à porter des commerces d'une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 mètres carrés.

Les modalités d’exercice du droit de préemption sont similaires à celles du droit de préemption urbain.

Si le fonds devant faire l’objet d’une cession est soumis à une déclaration préalable de cession, le cédant devra alors transmettre à la mairie du lieu où est situé le fonds le formulaire Cerfa n°13644*02 dûment renseigné.

Attention : le défaut de déclaration est sanctionné par la nullité de la cession.