Le droit de préemption peut être d'origine légale ou contractuelle. Ce droit se définit comme la possibilité de pouvoir se substituer au propriétaire d'un bien ou d'un droit pour en faire l'acquisition.

En droit immobilier, les plus importants sont le droit de préemption sur le local d'habitation, sur un fonds de terre ou un bien rural et enfin en zone urbaine.

L'article L211-1 du Code de l'urbanisme régit le droit de préemption urbain. En effet, les personnes publiques comme les communes peuvent acquérir un bien (d'une personne privée ou morale) en priorité dans certaines zones préalablement définies. Ces zones sont définies par un plan local d'urbanisme (PLU) consultable en mairie.

Lorsque la commune décide d’utiliser son droit de préemption à la suite d’une déclaration du propriétaire en mairie, elle doit :
- faire connaître sa décision au propriétaire (le silence de la commune pendant deux mois vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption),
- payer la somme prévue dans un délai de 4 mois suivant la signature de l'acte notarié. Tant que la somme n'est pas intégralement payée, le propriétaire conserve la jouissance du bien.

La commune peut également tenter de négocier à la baisse le prix demandé par le propriétaire.

Pour s'opposer à une décision de préemption, il faudra démontrer que la volonté de préempter n'est pas faite dans l'intérêt général (article L210-1 du Code de l'urbanisme).

À savoir que l'article L300-1 du Code de l'urbanisme liste les projets relevant d'un tel intérêt. Il s'agit entre autres « de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat etc. ». Par exemple, il faudra prouver que la commune peut arriver à un tel résultat par d'autres moyens.

Un manque de motivation de la décision de préempter de la commune peut aussi être un motif de contestation. En effet, l'article L 210-1 prévoit que la décision de préempter doit « mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé ».

Il a été jugé que le défaut de motivation d'une décision de préempter est « une illégalité fautive de nature à engager la responsabilité de la commune » (Conseil d’État, 30 juillet 1997).

La demande d'annulation doit être présentée devant le tribunal administratif dans un délai de deux mois à compter de la notification ou de l’affichage de la décision attaquée en mairie (article R421-1 du Code de la justice administrative).

Si une décision judiciaire déclare une préemption illégale, deux possibilités sont envisageables :
- s'il y a eu transfert de propriété, le propriétaire récupère son bien et il peut le vendre au prix et conditions souhaitées ;
- s'il n'y a pas eu transfert de propriété, l'annulation empêche qu'il ait lieu.

En fonction des circonstances, il est possible d’engager une action en référé afin d’obtenir la suspension de la décision de préemption (article L521-1 du Code de la justice administrative). Le caractère de l'urgence devra être démontré.

La commune peut être condamnée à verser des dommages et intérêts afin de réparer un éventuel préjudice.

L'acquéreur potentiel du bien qui a été écarté au profit de la commune peut aussi obtenir un dédommagement, notamment s'il avait engagé des frais en vue de l'obtention du bien (frais nécessaires à la constitution d'une demande de permis de construire par exemple).

En effet, l'exercice illégal par une commune de son droit de préemption engage la responsabilité de la commune. Elle sera redevable de dommages et intérêts si la victime établit l'existence d'un lien de causalité entre l'illégalité et le préjudice invoqué (Cour d'appel administrative de Paris, 26 mai 1995, n° 94PA0121).

Si l'ancien propriétaire ou l'acquéreur évincé constate que le bien acquis depuis moins de cinq ans a été utilisé à d'autres fins que celles indiquées lors de la décision de préemption, il peut faire valoir son droit de rétrocession. Ils peuvent demander à la commune, par lettre recommandée avec accusé de réception, de leur céder à nouveau le bien (article L213-11 du Code de l'urbanisme).

La loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l'égalité et à la citoyenneté (1) dans son article 102 a modifié l’article L211-2 du Code de l’urbanisme. Le droit de préemption urbain est transféré à la personne qui détient la compétence du plan local d’urbanisme (Etablissements publics territoriaux). La métropole du Grand Paris est compétente de plein droit en matière de droit de préemption urbain, dans les périmètres fixés par le conseil de la métropole, pour la mise en œuvre des opérations d'aménagement d'intérêt métropolitain mentionnées à l'article L. 5219-1 du même code.