Le bail à usage d’habitation est régi par les dispositions de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. L'objectif de cette loi est d'encadrer les relations entre le bailleur et son locataire afin de permettre une sécurisation de leurs relations.

Il convient de distinguer le bail d’habitation meublé et le bail d’habitation non meublé.

1. Bail vide

La bail vide a une durée de 3 ans et se reconduit tacitement pour la même durée.

Le bailleur a la faculté de récupérer le logement qu’il loue à l’échéance du contrat de bail uniquement dans les cas suivants :
- reprise pour vente
- reprise pour y habiter ou loger un proche. Sont considérés comme étant des proches du locataire : son époux, partenaire de pacs ou concubin depuis un an, un ascendant ou un descendant (de lui même ou de son conjoint)
- reprise pour motif légitime et sérieux

Important : le bailleur qui souhaite récupérer son logement pour ces motifs doit informer son locataire au moins 6 mois avant le terme du contrat de bail. Ce congé peut être donné par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, acte de commissaire de justice, ou remis en main propre contre signature du locataire.

Attention, en cas d'acquisition d'un bien occupé :
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.

2. Bail meublé

S’agissant du bail d’habitation meublé, le bailleur peut rompre le contrat en respectant un congé de 3 mois avant le terme du contrat de bail.

Comme pour le bail d’habitation non meublée, le bailleur peut reprendre son logement pour les raisons suivantes :
- reprise pour vente,
- reprise pour y habiter ou pour loger un proche,
- motif légitime et sérieux (le non-paiement de loyer(s) par exemple).

Dorénavant, le congé doit être adressé soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception soit par l’intermédiaire d’un commissaire de justice soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Remarque : certains locataires font l’objet d’une protection et leur contrat de bail est automatiquement renouvelé (locataires ayant de faibles ressources et âgés de plus de 65 ans), sauf si le bailleur trouve une solution de relogement ou s'il bénéficie également de faibles ressources ou s’il est lui-même âgé de plus de 65 ans. De même, il ne peut s'opposer au renouvellement du bail si le locataire est bénéficiaire de l'allocation journalière de présence parentale dont les ressources sont inférieures à un plafond fixé par un arrêté à venir.

Pour les congés pour vendre ou pour reprise délivrés à compter du 1er janvier 2018, le bailleur doit fournir au locataire la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.