La sous-location du local commercial permet au locataire de mettre en sous-location, totale ou partielle, le local destiné à l’exploitation de son fonds de commerce.

1. Conditions



En principe, toute sous-location, qu'elle soit totale ou partielle, est interdite.

Une stipulation expresse dans le contrat de bail peut cependant l’autoriser. En pareil cas, le bailleur doit concourir à cet acte de sous-location sur invitation du locataire.

Cette invitation doit être adressée par acte extrajudiciaire ou sous forme d’une lettre recommandée avec avis de réception. Le locataire est notamment tenu d’y indiquer l’identité du sous-locataire et le montant du loyer.

Dans les 15 jours suivant la réception de l’avis, le propriétaire est tenu de faire connaître sa volonté de concourir à la sous-location ou non. Le silence du bailleur ou son refus de concourir n’empêche pas le locataire de procéder à la sous-location s'il avait expressément donné son autorisation au moment de la souscription du bail. Il convient donc au locataire de s'assurer que cette autorisation existe, car il en assume la charge de la preuve.

Si le bailleur n’a pas été appelé à concourir à la sous-location, celle-ci sera irrégulière et pourra conduire à une résiliation du bail commercial à l'initiative du bailleur.

Remarque : lorsque le loyer de la sous-location est supérieur à celui de la location principale, le bailleur est en droit d’exiger l'augmentation du loyer de la location principale. Pour ce faire, il dispose d'un délai de 2 mois à compter de la connaissance du bail de sous-location.

2. Droits et responsabilités



Le locataire principal sera responsable envers le bailleur des manquements du sous-locataire.
Il engage également sa responsabilité envers le sous-locataire en cas de résiliation anticipée du bail principal. En effet, la résiliation du bail principal entraîne la résiliation en chaîne de la sous-location.

Le sous-locataire dispose de droits dans la limite du bail principal (destination du local etc.). La relation d'obligation locataire principal/sous-locataire est soumise aux règles générales du bail commercial.

Le bailleur quant à lui dispose, en plus de son droit de réajustement des loyers contre le locataire, du droit d’agir contre le sous-locataire en paiement du loyer, mais seulement dans la limite du contrat de sous-location. Ce droit ne peut cependant être invoqué qu'en cas de non-paiement par le locataire principal du loyer du bail commercial principal.

3. Renouvellement



Le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire. Le bailleur devra à nouveau concourir à l’acte de sous-location.

Il dispose également d’un droit au renouvellement à l’encontre du bailleur lorsque le bail principal a expiré. Cela étant dit, le bailleur ne sera tenu au renouvellement que s'il a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location. En cas de sous-location partielle, les lieux faisant l'objet du bail principal doivent par ailleurs être divisibles matériellement ou dans la commune intention des parties.