Le bail d’habitation est un contrat par lequel un bailleur accepte de mettre un bien à la disposition d'un locataire pendant une période déterminée en échange pour le locataire de payer le prix du loyer.
Le montant du loyer est fixé par le contrat de bail et le locataire doit régler le loyer jusqu’au terme de son congé.

En matière de révision de loyer, il faut distinguer la révision du loyer en cours de bail et la révision du loyer en fin de bail.

1. La révision du loyer en cours de bail

Le montant du loyer peut faire l’objet d’une révision en cours de bail si cela est prévu dans le contrat de bail (clause de révision).

Une clause du contrat de bail peut par exemple prévoir une révision annuelle du montant du loyer. Soit cette clause prévoit une date pour l’augmentation du loyer, soit l’augmentation se fait à l’échéance annuelle.

En tout état de cause, l’augmentation du montant du loyer a été limitée. En effet, dans un souci de protection des locataires, le montant de la hausse est plafonné en fonction de l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Cet indice de référence des loyers est calculé en fonction de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et loyers sur les 12 derniers mois.

Il est à noter qu’à défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.

Attention, les parties peuvent prévoir une révision du montant du loyer (dans le contrat de bail ou par un avenant au contrat) lorsque le bailleur s’engage à effectuer des travaux d’amélioration. Dans cette hypothèse, la clause du bail ou l’avenant doit prévoir le montant de l’augmentation de loyer.
Enfin, l’augmentation d’un loyer soumis à la loi de 1948 ou conventionné par l’ANAH fait l’objet d’une réglementation particulière.

Pour tout bail signé à compter du 24 août 2022, en métropole ou à compter du 1er janvier 2024 en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et Mayotte, aucune augmentation du loyer n'est possible si le logement est classé F ou G en termes de performances énergétiques.

2. La révision du loyer en fin de bail.

Le montant du loyer peut faire l’objet d’une révision en fin de bail mais les modalités varient selon qu’il s’agit d’un renouvellement formel ou d’une reconduction tacite du contrat de bail. Une reconduction tacite du contrat entraîne le prolongement de la durée initiale du contrat dans les mêmes conditions que le contrat initial, tandis que le renouvellement formel constitue une modification du contrat initial (ou d’une clause du contrat).

En cas de reconduction tacite, la situation est identique à celle de la révision en cours de bail. En effet, le bailleur ne peut augmenter le loyer que si une clause du contrat le prévoit et en tenant compte de l’indice de référence des loyers.

En cas de renouvellement formel à la fin du contrat de bail, la rédaction d’un nouveau contrat ou d’un avenant permet au bailleur d’augmenter le loyer. Cette augmentation se fait également en tenant compte de l’indice de référence des loyers sauf si le loyer est manifestement sous-évalué.

Attention : la hausse issue de l'application de l'IRL ne pouvait excéder, entre octobre 2023 et juillet 2024, 3,26 % en métropole, de 2,5 % à 3,26 % en Corse, 3,26% outre-mer. toutefois, en l'absence de nouvelles mesures législatives, les révisions de loyer en 2025 sont désormais directement indexées sur l'évolution de l'IRL publié trimestriellement par l'INSEE.

En cas de loyer sous-évalué, le bailleur peut fixer le montant du loyer à ce qui est habituellement constaté dans le voisinage pour des logements de la même catégorie (il faut pour cela fournir des références voisines : 6 références dans les agglomérations de plus de 1 million d’habitants et 3 références dans les autres zones). Le bailleur doit proposer l’augmentation du loyer 6 mois avant le terme du contrat de bail, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (LRAR) ou par acte d’huissier.

Attention, la réévaluation des loyers dans certaines zones d’habitation est encadrée : il s’agit des zones dites « tendues ». Le nouveau dispositif a été mis en place par le décret n° 2014-854 du 30 juillet 2014 relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail.

En pareil cas, la hausse ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :
- La moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location (révisé dans les limites légales).
- une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

Les communes concernées sont celles de plus de 50 000 habitants visées par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants. On y trouve : Ajaccio, Bastia, Biarritz, ou encore Bordeaux.

Remarque : les communes de Paris, de Lille et de la zone Plaine commune en Seine-Saint-Denis font l’objet de dispositions particulières. L’encadrement des loyers est déterminé par arrêté préfectoral.

Le locataire peut accepter ou non l’augmentation du loyer lors du renouvellement.

En cas de refus, la commission départementale de conciliation peut être saisie afin de trouver un accord entre le bailleur et le locataire ; faute d’accord, chacune des parties pourra saisir le juge. Enfin, à défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer.