Depuis le 1er août 2012, dans les zones géographiques où il existe une situation anormale du marché locatif, l’augmentation du loyer lors d’un renouvellement de bail ou une nouvelle location est encadrée.

La loi Alur en date du 24 mars 2014 a institué quant à elle un véritable système d’encadrement des loyers pour les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel.

Un décret en date du 31 juillet 2014 pris en application de la loi Alur précisait que les communes concernées par l’encadrement des loyers étaient celles figurant sur la liste annexée au décret du 10 mai 2013 relatif au champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants. On trouve dans cette liste, Paris, Lille ou encore Bordeaux.

Le nouveau décret relatif aux modalités de mise en œuvre du dispositif d'encadrement du niveau de certains loyers en date du 10 juin 2015 renvoie également vers la liste des communes du décret du 10 mai 2013.

Seules les communes de plus de 50 000 habitants de la liste sont concernées par l’encadrement des loyers .

Dans ces zones, le préfet fixe chaque année un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable. Une action en diminution de loyer peut être engagée par le locataire si le loyer est supérieur au loyer de référence majoré.

Paris a fait l'objet d'un encadrement des loyers de 2015 à 2017. L'arrêté a ensuite été annulé par le Tribunal administratif en juillet 2017.

C'est la loi Elan du 23 novembre 2018 dans son article 140 qui restaure la mise en place d'un encadrement des loyers si la ville fait face à ces quatre difficultés :

- un écart trop important entre le niveau moyen des loyers dans le parc privé par rapport au parc locatif social;
- un faible taux de logement en construction par rapport aux logements existant sur ces 5 dernières années;
- un loyer médian élevé;
- des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l'habitat et de faibles perspectives d'évolution de celle-ci;

La ville de Paris répondant aux conditions de la loi Elan, un décret d'application du 12 avril 2019 est venu mettre en place un dispositif expérimental d'encadrement des loyers. Un nouvel arrêté d'encadrement est donc entré en vigueur le 3 juin 2020. Un nouvel arrêté publié le 2 juin 2022 est venu fixer sur l'intégralité de la ville de Paris les montants des loyers de référence, des loyers de référence majoré et des loyers de référence minoré (prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique).

S'agissant de la ville de Lille, un premier encadrement en vigueur entre février et octobre 2017 fut lui aussi annulé par le Tribunal administratif. Dès lors, en application de la loi Elan de novembre 2018 et compte tenu des 4 conditions remplies par la ville de Lille, un encadrement a pu être mis en place. Les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés ont été fixés par un arrêté du 30 janvier 2020 et ces plafonds sont révisés annuellement et sont applicables dès le 1er mars.

Depuis, des dispositifs d’encadrement ont également été adoptés à Bordeaux, Lyon-Villeurbanne, Montpellier, sur la communauté de communes Est Ensemble (regroupant les villes de Romainville, Bagnolet, Bobigny, Bondy, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Le Pré saint Gervais et Pantin ainsi que l'établissement public territorial Plaine commune (regroupant les villes d'Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse.), ou encore la communauté d'agglomération du Pays basque ou sur le périmètre du territoire de l'établissement public de coopération intercommunale Grenoble-Alpes Métropole.

Le dispositif d'’encadrement des loyers résulte d'une expérimentation, censée prendre fin en novembre 2026. Ce dispositif pourrait néanmoins être prolongé temporairement dans certaines villes.

En cas de doute sur la question de savoir si un bien immobilier est concerné, il est donc possible de se rapprocher de la préfecture du lieu de situation du bien.

Enfin, il est à noter que la loi sur l’encadrement des loyers a prévu différentes exceptions. Sont exclus du champ d'application de l’encadrement :

- les logements vacants faisant l'objet d'une première location,
- les logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois,
- et les logements ayant fait l’objet de travaux d’amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

Le dispositif de la loi Alur concernant l’encadrement des loyers est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 25 mars 2014 et la loi Elan est entrée en vigueur le 24 novembre 2018 elle s'applique donc au contrats conclus à cette date, sous réserve bien sur des décrets d'application la concernant.