Dans l’optique de protéger les locataires contre l’augmentation abusive des loyers, des règles ont été mises en place pour permettre de contester les révisions de loyers.

En effet, les baux commerciaux sont soumis à un principe de révision des loyers qui permet aux parties de réviser le montant des loyers, soit sur la base d’une clause prévue dans la convention, soit sur le fondement de la révision triennale.

La contestation d’une révision peut être formulée au regard de la date de révision ou du montant de la révision du loyer du bail commercial.

1. Contestation de la date de la demande




A défaut de disposition contractuelle contraire, le montant des loyers peut être révisé tous les 3 ans. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

La première demande de révision ne peut pas avoir lieu avant l’expiration d’un délai de 3 ans à compter de la date d’entrée en jouissance du locataire ou du renouvellement du précédent bail.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Toute demande de modification du bail commercial faite avant l’expiration de période triennale est considérée comme nulle.

Lorsque les parties ont décidé de soumettre le bail à une révision contractuelle (clause d’échelle mobile etc.), l’augmentation du montant du loyer du bail commercial se fait à une certaine fréquence et à date certaine. Le locataire est en droit de contester le loyer lorsque le bailleur demande que la prise d’effet de la révision ait lieu à une date différente de celle prévue par le contrat.

Remarque : la révision ne peut pas être rétroactive.

2. Contestation de l’augmentation du loyer

La contestation de la révision peut aussi résulter d’un motif purement économique qui résiderait dans le montant excessif du loyer révisé. Si le montant initial d’un loyer commercial est librement fixé, l’augmentation éventuelle dudit loyer est strictement encadrée.

En principe, le loyer révisé doit correspondre à la valeur locative. Cependant, l’article L. 145-38 du Code de commerce prévoit une limite : la prise en compte de l’indice trimestriel de référence (sauf exception) à savoir l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales ou l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités. Le montant du loyer augmente en fonction de la variation de l’indice de référence. C’est le principe du plafonnement en fonction de l’indice.

La formule de révision du loyer d’un bail commercial est la suivante :

Montant du loyer X (dernier indice de référence connu / indice de référence en vigueur à la date de la précédente révision)

Cela étant, le bailleur peut procéder à un déplafonnement et ne pas prendre en compte la variation de l’indice de référence, en cas de :
• modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (augmentation de la population, nouvelles artères, etc.) ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative et ayant eu une incidence favorable réelle sur l'activité commerciale du locataire (hausse du chiffre d'affaires par exemple),
• déspécialisation du bail par le locataire (changement d'activité).
C’est alors la valeur locative du local commercial qui s’applique.

Par ailleurs, la variation du loyer révisé ou du bail renouvelé ne pourra pas « conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente » pour les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014.

Pour les PME dont le loyer est révisé en fonction de l'indice des loyers commerciaux, la variation annuelle ne peut pas dépasser 3,5 % du 2ème trimestre 2022 au 31 mars 2024. Si cette variation dépasse 3,5 %, ce dernier taux s’applique automatiquement, en lieu et place du taux plus élevé.

Attention : la variation du loyer joue à la hausse comme à la baisse et le bailleur ne peut pas augmenter le loyer si la valeur locative a baissé.

3. Procédure de contestation




Le locataire peut contester l’augmentation du loyer auprès du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si le litige persiste, il peut saisir la commission départementale de conciliation qui tentera de concilier les parties. La commission est saisie par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à son secrétariat.

En cas de succès, l’accord de conciliation rédigé par la commission aura force obligatoire entre les parties.

En cas d’échec, la commission rendra un avis motivé sur la révision qui pourra être produit en justice si une procédure judiciaire est finalement engagée.

Le président du tribunal judiciaire est compétent en matière de contestations relatives à la fixation du loyer du bail commercial. Il est le juge des loyers commerciaux.