Le régime juridique du bail commercial ne permet pas au locataire de mettre fin au contrat à tout moment. La résiliation du contrat de bail doit respecter certaines règles de fond et de forme.

Le locataire qui conclut un contrat de bail commercial s’engage auprès du bailleur à utiliser le local pendant une certaine durée déterminée (en principe 9 ans). Une résiliation anticipée pourrait être préjudiciable pour le bailleur qui lui-même s’est engagé pour une même période.

Cependant, la loi permet au locataire de sortir du bail commercial à l’issue d’une certaine période à condition de respecter un certain délai.

1. La résiliation triennale

A l’expiration d’une période de 3 ans le locataire peut décider de résilier son contrat de bail. Il doit délivrer un congé 6 mois avant l’expiration de la période par acte de commissaire de justice ou lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Si le congé n’est pas délivré de manière régulière, le locataire devra payer les loyers de la nouvelle période triennale en cours.

Remarque : la loi Pinel interdit d’exclure une résiliation anticipée, sauf pour certains baux (bail de plus de 9 ans, bail portant sur un local monovalent, un bureau ou un local de stockage). Il est néanmoins possible pour les parties de prévoir un préavis plus long.

Lorsque le congé est convenablement délivré par le locataire, celui-ci doit au bailleur les montants des loyers et charges dus avant l’expiration de la période triennale. De plus, si le contrat de bail le prévoit, le locataire peut être amené à verser une indemnité au bailleur afin de compenser son préjudice lié au départ anticipé.

2. La résiliation amiable

A tout moment de l’exécution du contrat, le bailleur et le locataire peuvent convenir d’une résiliation anticipée à l’amiable. Cette résiliation du bail n’impose pas une forme particulière ou le respect d’un délai quelconque, mais il est recommandé de lui attribuer une forme écrite pour une question de preuve.

Les parties convenant d’une résiliation amiable vont généralement prévoir la date de départ du locataire ; le locataire sera ainsi tenu de régler les loyers et charges jusqu'à cette date. Cela étant dit, il est à noter que là encore, en pratique, le bailleur subordonne son accord au versement d’une indemnité par le locataire (équivalant à 6 mois de loyers en général) dans la mesure où ce départ provoquera généralement un manque à gagner, le temps de retrouver un nouveau locataire. Le départ n’est par ailleurs jamais immédiat afin par exemple de permettre au bailleur de notifier le départ aux créanciers du locataire.

En effet, quelle que soit son origine (résiliation triennale ou résiliation amiable), la rupture anticipée du bail par le locataire doit être notifiée par le bailleur aux créanciers du locataire ayant des privilèges et nantissements sur le fonds afin qu’ils puissent le cas échéant effectuer une tierce opposition ou solliciter des sûretés complémentaires au locataire. A cet égard, les créanciers devront agir dans un délai d’un mois à compter de la notification et, passé ce délai, la résiliation sera définitive.

Un bail professionnel peut être résilié par le locataire à tout moment en respectant un délai de préavis de six mois.