Un bail est un contrat de location par lequel une partie, le bailleur, s'engage à procurer la jouissance paisible d'un lieu à une autre personne, le locataire, moyennant le paiement d'une somme, le loyer.

Le contrat de bail est établi pour une durée déterminée qui diffère :
- si le contrat porte sur un logement meublé, la durée du contrat de bail est de 1 an ou de 9 mois, si le locataire est un étudiant ;
- si le contrat porte sur un logement vide, la durée du contrat de bail est au minimum de 3 ans, si le propriétaire est un particulier. La durée du contrat de bail est au minimum de 6 ans si le propriétaire est une personne morale (société ou association). Enfin par exception, la durée du bail peut être inférieure mais au minimum d'un an, si le bailleur fait état dans le bail initial de la reprise de son logement pour des raisons familiales ou professionnelles (retraite etc.).

Pour autant le bailleur ou locataire peuvent mettre fin à leur contrat de bail avant l'arrivée du terme sous certaines conditions.

1. La rupture d'un contrat de bail d'un logement vide


a) Par le bailleur

Le bailleur ne peut mettre fin au contrat de location qu'à l'échéance du bail s'il décide :
- de reprendre son logement pour y habiter à titre de résidence principale ou y loger un proche ;
- de vendre le logement loué ;
- ou en cas d'existence d'un motif légitime et sérieux de non renouvellement du bail (trouble de voisinage important, non-paiement des loyers…).

Si le bailleur décide de rompre le contrat de bail pour l'un de ces motifs, il doit notifier au locataire sa décision par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice ou encore par une remise en main propre de la décision contre émargement ou récépissé.

Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2018, le bailleur qui délivre un congé au locataire pour reprendre ou vendre le logement doit joindre une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.

Pour délivrer congé, le bailleur devra respecter un préavis de 6 mois pour le contrat de bail conclu avant le 27 mars 2014. Pour le contrat de bail conclu depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR, c’est à dire le 27 mars 2014 :
- si c’est un congé pour reprise : préavis de 6 mois, si le terme du bail intervient moins de 2 ans après l'achat du bien occupé par les locataires ;
- si c’est un congé pour vente : le préavis est nécessairement le terme du premier renouvellement du bail en cours.

Attention, les locataires âgés et ayant de faibles revenus sont protégés par un renouvellement automatique de leur contrat sauf si :
- le bailleur trouve une solution de relogement ;
- le bailleur est lui-même âgé ou dispose de faibles revenus.

Le bailleur doit indiquer et justifier le motif du congé dans sa lettre de congé, conformément aux prescriptions de l’article 15 de la loi de 1989. A défaut, le congé est nul.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect par le bailleur de ses obligations d’information. Il peut même déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Depuis le 24 mars 2014, le bailleur qui invoque un motif frauduleux s’expose à une sanction pénale.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux.

b) Par le locataire

Le locataire peut mettre fin avant le terme du contrat de bail à tout moment dans le respect d'un préavis de 3 mois.

Le locataire peut bénéficier d'un préavis réduit à un mois dans les cas suivants :
- obtention d'un premier emploi (CDD ou CDI) ou d'un nouvel emploi suivant la perte d'un emploi ;
- perte d'emploi (CDD ou CDI) liée à un licenciement ou une rupture conventionnelle ;
- en cas de mutation professionnelle (sauf si le locataire exerce une activité libérale) ;
- si le locataire bénéficie du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé (pour le bénéficiaire de l'AAH, le préavis réduit n’est possible que pour les contrats de bail signés après le 27 mars 2014) ;
- si le locataire déménage pour des raisons de santé (avant le 27 mars 2014, il était nécessaire d'avoir plus de 60 ans, cette condition a disparu pour les contrats de bail signés après le 27 mars 2014) ;
- si le locataire obtient un logement social ;
- si le locataire réside dans les « zones tendues » à savoir où l'offre de logement est inférieure à la demande (disposition applicable pour un contrat de bail signé après le 27 mars 2014).

À noter que certains manquements graves du bailleur (insalubrité du logement notamment) peuvent parfois justifier l'absence de tout préavis. Dans ce cas, le locataire devra être en mesure de prouver la gravité de la situation et le fait qu'il ait demandé à plusieurs reprises au propriétaire d'y remédier.

Le locataire donne congé par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre émargement ou récépissé. Le contenu de la lettre de préavis n'est pas réglementé, il convient simplement de faire figurer la date de prise d'effet du congé.

Attention : le locataire qui entend se prévaloir du préavis d’un mois doit indiquer le motif et le justifier au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le locataire est redevable du loyer et des charges pendant le délai de préavis sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

2. La rupture d'un contrat de bail de location meublé


a) Par le bailleur

Le bailleur a la possibilité de mettre fin au contrat de bail avant le terme du contrat pour les motifs suivants :

- s'il décide de vendre ;
- s'il décide de le reprendre pour lui-même ;
- s'il dispose d'un motif légitime et sérieux (trouble de voisinage ou impayés de loyer etc.).
- si le contrat a été conclu après le 27 mars 2014, pour en faire bénéficier un proche à savoir un partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Un délai de préavis de 3 mois doit être respecté. Depuis le 27 mars 2014, le locataire n'est redevable que des loyers pour le temps où il a effectivement occupé les lieux dès lors que le congé est notifié par le bailleur.

Depuis le 24 mars 2014, le bailleur qui invoque un motif frauduleux s’expose à une sanction pénale.

Certains locataires âgés sont protégés. Le bailleur ne peut en principe pas s’opposer au renouvellement du bail dès lors que les conditions suivantes sont réunies :
-le locataire doit être âgé de plus de 65 ans ;
-le locataire dispose de ressources annuelles inférieures au plafond de ressources applicable à l'attribution de logements locatifs conventionnés ;
-le locataire n'a pas pu être relogé à proximité et dans les conditions correspondant à ses besoins.
Le congé sera toutefois possible si le bailleur est lui-même âgé de 65 ans ou s’il ne dispose que de faibles revenus.

b) Par le locataire

Le locataire peut mettre fin avant le terme du contrat de bail d'un logement meublé :

À tout moment dans le respect d'un délai de préavis d'un mois. Il n'a aucune justification à donner et il est redevable des loyers jusqu'à l'échéance du préavis sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

À noter, que certains manquements graves du bailleur (insalubrité du logement notamment) peuvent parfois justifier l'absence de tout préavis. Dans ce cas le locataire devra être en mesure de prouver la gravité de la situation et le fait qu'il ait demandé à plusieurs reprises au propriétaire d'y remédier.

La liste des dispositions de la loi Alur qui sont applicables aux contrats en cours est indiqué à l’article 14 de ladite loi. Cela étant, il est important de savoir que la Cour de cassation ne considère pas cette liste comme limitative. Ainsi, elle a pu décider que les dispositions de la loi Alur relative au dépôt de garantie sont d’application immédiate. Une telle solution pourrait donc être appliquée aux dispositions telles que la durée du préavis.

Une fois la lettre de congé adressée, il n'est plus possible de revenir sur sa décision sauf accord du bailleur.