Une condition suspensive est une clause par laquelle des cocontractants prévoient que l’existence d’un droit ou d’un contrat est soumise à la réalisation d’un événement précis, futur, incertain et indépendant de la volonté des parties.

En d’autres termes, il s’agit d’une condition qui, si elle ne se réalise pas, rend le contrat pour lequel elle a été conclue, caduc. La caducité étant la sanction appliquée à un contrat qui se trouve privé de ses effets en raison de la survenance d'un fait postérieur à sa formation.

La condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier est prévue par la loi.

Elle soumet la réalisation du contrat de vente immobilière à l’obtention par le futur acquéreur de son financement bancaire. La condition suspensive doit être précise : elle doit indiquer le montant du prêt, le taux maximal du prêt ainsi que sa durée.

Il est absolument indispensable, comme pour toute condition suspensive, de fixer un délai de réalisation. Selon l’article L313-41 du Code de la consommation, la durée de validité de la condition suspensive d'obtention du ou des prêts ne peut être inférieure à un mois à compter de la signature de l'acte.

En l’absence d’obtention du financement dans le délai prévu, l’avant-contrat de vente sera caduc.

Néanmoins, la condition suspensive ne joue que si un emprunt répondant à toutes les caractéristiques requises par le compromis a été refusé au candidat acquéreur. Il doit alors présenter la preuve qu'il n'a pas obtenu le prêt nécessaire.

Selon un arrêt de la Cour de cassation du 7 mai 2002, il appartient « à l'acquéreur de démontrer qu'il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente » et que ce dernier ne lui a pas été octroyé.

Attention : s'il est démontré en revanche que le prêt n'a pas été obtenu du fait de la négligence de l'acquéreur, il pourra être considéré comme fautif (Cour de cassation, 30 janvier 2008). Ce dernier engage alors sa responsabilité. L'acquéreur se trouvera dans la même situation que s’il avait obtenu son prêt et sera tenu en conséquence à toutes les obligations prévues par le compromis de vente, en vertu de l'article 1304-3 du Code civil.

Au vu de la législation et de la jurisprudence actuelle, il est donc nécessaire, pour un acquéreur, de rapporter la preuve du refus de la banque de lui octroyer un prêt conforme pour mettre en œuvre la condition suspensive.

En cas de litige devant un tribunal, les juges du fond apprécieront souverainement si les éléments apportés par l'acquéreur permettent de prouver qu'il a bien essuyé un ou des refus de prêt ayant entraîné la réalisation de la condition suspensive.

Il peut être opportun de faire les demandes de prêt par courrier recommandé avec accusé de réception afin de conserver la preuve des diverses demandes de prêt. En cas de contentieux, l'acquéreur pourra produire ses justificatifs afin de démontrer que malgré ses demandes, il n'a eu aucune réponse.