Dans le cadre d’une vente, l’indication de la surface n’est obligatoire que lorsqu’il s’agit d’un bien en copropriété.

Si le métrage ne correspond pas à la réalité, des actions contre le vendeur peuvent généralement être envisagées. Par ailleurs, dans certains cas, la responsabilité des intermédiaires peut également être engagée.

1. Droit commun (bien qui n’est pas en copropriété)

Lorsque la vente d'un bien immobilier a été faite à raison de la contenance (prix au mètre carré), le vendeur est obligé de délivrer à l'acquéreur, s'il l'exige, la quantité indiquée au contrat ; et si la chose ne lui est pas possible, ou si l'acquéreur ne l'exige pas, le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix. Si la contenance est plus grande que celle exprimée au contrat, l'acquéreur a le choix de fournir le supplément du prix, ou de se désister du contrat, si l'excédent est d'un vingtième (5%) au-dessus de la contenance déclarée.

Dans les autres cas, si la contenance est simplement indiquée (vente pour un prix global), « l'expression de cette mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix, en faveur du vendeur, pour l'excédent de mesure, ni en faveur de l'acquéreur, à aucune diminution du prix pour moindre mesure, qu'autant que la différence de la mesure réelle à celle exprimée au contrat est d'un vingtième (5%) en plus ou en moins, eu égard à la valeur de la totalité des objets vendus, s'il n'y a stipulation contraire ».

Attention : la différence de mesure est calculée par rapport au prix de vente et non par rapport au métrage. La clause de non-garantie de contenance est valable sauf dans le cas de la vente d’un bien par un vendeur professionnel à un acheteur particulier.

L'action en révision du prix doit être intentée dans un délai d'un an à compter de la signature du contrat.

Enfin, si l’acquéreur souhaite obtenir l’annulation de la vente, il doit prouver que son consentement a été vicié par une erreur ou un dol (erreur provoquée par le vendeur par des manœuvres) ce qui implique que la superficie a été déterminante du consentement.

2. Bien en copropriété

La loi du 18 décembre 1996, dite loi Carrez, impose au vendeur d'un bien immobilier en copropriété d’une surface de plus de 8 mètres carrés de mentionner la surface privative du bien dans tous les documents relatifs à la vente.

De ce fait, « toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. » (article 46 de la loi du 10 juillet 1965).

En cas de défaut de cette mention dans les documents de vente, l'acquéreur peut demander la nullité de l'acte de vente dans un délai d'un mois à compter de la signature de l'acte authentique (article 46 de la loi du 10 juillet 1965).

De plus, si la superficie réelle du bien est inférieure « de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte » (soit 5%), l’acquéreur pourra exiger une diminution de prix proportionnelle à la superficie déclarée en trop. L'acquéreur dispose d'un délai d'un an à compter de la signature de l'acte pour intenter un recours (article 46 de la loi du 10 juillet 1965).

Remarque : il faut distinguer le métrage de la surface habitable. Un vendeur ne peut donc pas se contenter de faire figurer la surface habitable en tant que métrage.

Attention : la loi Carrez étant d’ordre public, la clause de non-garantie de contenance n’est pas valable.

3. La responsabilité des intermédiaires

Outre la responsabilité du vendeur, la responsabilité du notaire ou de l'agent immobilier peut le cas échéant être recherchée.

La jurisprudence retient que le notaire a satisfait à son obligation de conseil du moment qu'il a informé les parties « des dispositions légales et des conséquences d’un mesurage inexact » (CA de Paris, 6 mars 2012).

De plus, il n'a pas « à se rendre sur place pour s’assurer de la superficie ou de la consistance du bien vendu ni à contraindre les vendeurs à faire effectuer un métré par un géomètre-expert » (CA de Paris, 6 mars 2012).

Toutefois, si le notaire est en possession de document pouvant le faire douter de l'exactitude du métrage, sa responsabilité peut être engagée. Il n'aura pas rempli « son obligation d'alerter les parties en cas de mesurage erroné » (Cass. civ., 1e, 25 mars 2010).

De même, la responsabilité de l'agent immobilier peut être engagée s'il est prouvé qu'il a manqué à son devoir de conseil et/ou induit sciemment en erreur les acquéreurs sur le métrage.

Il a ainsi été jugé que commet une faute l'agent immobilier qui en possession d'un document indiquant de manière approximative la surface d'un appartement constituant un lot de copropriété qu'il a pour mission de présenter à la vente, indique aux acquéreurs potentiels la surface précitée comme garantie et n'attire pas l'attention du vendeur sur la nécessité de procéder à un mesurage précis. L'agent immobilier a alors été condamné à rembourser au vendeur la réduction du prix obtenu par l'acquéreur.

4. La responsabilité du mesureur

Enfin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a indiqué dans un arrêt du 28 janvier 2015 que « si la restitution, à laquelle le vendeur est tenu en vertu de la loi à la suite de la diminution du prix résultant d'une moindre mesure par rapport à la superficie convenue, ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie, le vendeur peut se prévaloir à l'encontre du mesureur ayant réalisé un mesurage erroné, d'une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre ».