La garantie des vices cachés permet à un acquéreur d'engager la responsabilité du vendeur en cas de vente d'un bien ayant des défauts cachés par opposition aux défauts apparents.

La garantie légale des vices cachés s'applique peu importe la nature du bien acheté : bien mobilier ou immobilier.

Elle s'applique à 3 conditions:
- le défaut doit être caché,
- le défaut doit rendre la chose impropre à l'usage auquel on la destine ou diminuer fortement son usage,
- le défaut doit exister au moment de la date d'acquisition.

C'est à l'acquéreur qui souhaite mettre en œuvre la garantie légale des vices cachés de prouver l'existence du vice caché (par la production d'attestations, de devis de réparation ou d'une expertise, etc.).

L'acquéreur pourra prétendre au remboursement partiel ou total, ainsi qu'à des dommages et intérêts si le vendeur avait connaissance du vice.

Concernant l'exonération possible de responsabilité du vendeur par une clause insérée dans le contrat, une distinction est à faire selon que le vendeur est un professionnel ou un particulier.

En effet, la jurisprudence considère qu'il y a une présomption de connaissance du vice pour un vendeur professionnel.

Toute clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés incluse dans une vente entre un professionnel et un acquéreur, simple particulier, ne peut trouver à s'appliquer (Cass. civ., 3e, 3 janvier 1984).

La clause n’est donc pas valable et le professionnel ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés.

De ce fait, seul le vendeur particulier peut s'exonérer de cette garantie.

Toutefois, en application de l'article 1643 du Code civil, le particulier ne pourra s'exonérer de la garantie des vices cachés quand bien même il a stipulé une clause en ce sens, s'il avait connaissance du vice.

En somme, un vendeur particulier ne pourra faire jouer la clause l'exonérant de la responsabilité due en cas de vice caché que s'il est de bonne foi et qu'il n'avait véritablement pas connaissance du vice, à charge pour lui de le prouver.

L'acquéreur dans un premier temps peut rechercher une solution à l'amiable avec le vendeur par l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception. En cas d'échec de cette démarche, il peut saisir le Tribunal Judiciaire. Pour tout litige d'un montant inférieur ou égal à 5000 Euros, une tentative de règlement amiable est obligatoire avant la saisine du juge, sous peine d'irrecevabilité.
Par ailleurs, il convient pour l'acheteur de garder l'ensemble des preuves du vice, une expertise pouvant venir attester la présence d'un vice caché.

L'acquéreur a 2 ans à compter de la découverte du vice pour agir et bénéficier de la garantie (action limitée à 20 ans maximum).

Attention, s'il était possible pour l'acheteur de se rendre compte du vice lors de l'examen attentif du bien avant la vente, il ne pourra pas engager la responsabilité du vendeur sur ce fondement. Le vice sera considéré comme apparent.(Cass. civ., 3e, 4 février 2004)