L’indivision est la situation dans laquelle deux ou plusieurs personnes se retrouvent propriétaires ensemble d’un même bien.

Elle ne doit pas être confondue avec le démembrement de propriété qui concerne une situation dans laquelle la nue propriété et l’usufruit, qui sont deux composantes de la propriété du bien, sont séparés.

En matière d’indivision, plusieurs personnes sont co-propriétaires du bien : elle disposent chacune d’une quote-part de la pleine propriété du bien.

Dans ce cas, la charge des travaux pèsera sur chaque copropriétaire mais la décision d’exécuter ces travaux sera prise à une majorité différente selon la nature de ces travaux.

En matière d’indivision, on distingue trois types d’actes : les actes conservatoires, les actes d’administration et les actes de disposition.

Les actes conservatoires sont les actes qui permettent de garantir la conservation du bien, même s’ils ne sont pas urgents. N’importe quel indivisaire peut effectuer un tel acte, même s’il n’a pas l’autorisation des autres (article 815-2 du Code civil).

Les actes d’administration sont les actes qui relèvent de la gestion normale du bien. On peut penser, par exemple aux travaux d’amélioration du bien. Ces actes doivent être pris à la majorité des deux tiers des indivisaires.

Les actes de disposition sont les actes les plus graves, ceux qui conduisent à la disparition du bien. On pense bien évidemment à la vente du bien. Ces actes doivent aussi être pris avec le consentement de tous les indivisaires (article 815-3 du Code civil).

Bien sûr les autres coindivisaires doivent être informés de la réalisation de l'acte d'administration ou de disposition, à défaut il ne lui sera pas opposable.

Ainsi, selon que les travaux envisagés sont des actes conservatoires ou d’administration ou de disposition, la décision sera prise à une majorité différente.

Si les indivisaires n’arrivent pas à se mettre d’accord à la majorité requise, ils peuvent toutefois solliciter du juge l’autorisation d’accomplir les travaux.

Si un indivisaire accomplit à ses frais un acte de conservation ou d’amélioration du bien sans que les autres indivisaires ne s’y opposent, ce copropriétaire devra être indemnisé de cet acte au moment du partage de l’indivision.

A l’inverse, en cas de démembrement de propriété, des personnes distinctes vont recevoir chacune une fraction des droits attachés à la propriété du bien.

La nue-propriété permet de disposer du bien. L’usufruit, est le droit de jouir du bien (article 578 du Code civil) et d'en recevoir les fruits (article 582 du Code civil).

L’article 605 du Code civil dispose que « l'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu ».

L’article 606 du Code civil revient sur la nature des « grosses réparations ». Il s’agit de celles « des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier ». Toutes les autres réparations sont considérées comme des réparations d’entretien.

De ce fait, si les travaux envisagés n’entrent pas dans ce cadre, s’il s’agit, par exemple, de travaux d’agrandissement ou d’amélioration, ils ne sont pas spécialement imposés au nu-propriétaire ou à l’usufruitier.

En effet, l’article 607 dispose que ni le nu-propriétaire ni l’usufruitier « ne sont tenus de rebâtir ce qui est tombé de vétusté, ou ce qui a été détruit par cas fortuit ». Les travaux doivent être engagés pour maintenir les lieux en l’état et non pour l’amélioration ou la rénovation de l’immeuble. Celui qui entreprend ce type de travaux en a donc la charge.

À noter que les travaux de démolition, de reconstruction d'une habitation d'une superficie supérieure ou de construction d'une piscine correspondent non à des grosses réparations mais à des améliorations (Cour de cassation, 12 juin 2012). De ce fait, celui qui réalise ce type de travaux en assume les frais.

A noter que l’indivision peut porter sur l’usufruit d’un bien.

Dans ce cas, l’article 815-18 du Code civil prévoit que les usufruitiers sont considérés comme ayant le pouvoir de prendre les décisions évoquées supra.