Le lotissement constitue selon l'article L442-1 du Code de l'urbanisme une opération de division d'un même terrain en plusieurs lots en vue de l'implantation de constructions.

Le lotissement peut être régi par deux types de documents que sont le cahier des charges et le règlement de lotissement. Le règlement de lotissement est un document de droit public, non obligatoire mais répandu dans la pratique. Il est à noter qu'à défaut de règlement de lotissement, le lotissement sera régi par les règles générales d'urbanisme.

Ce document a pour objet d'imposer des règles d'urbanisme qui ne s'appliquent qu'au sein de ce lotissement aux futures constructions, ce règlement peut par exemple imposer l'emploi d'un certain type de matériaux ou de couleurs. Ce document peut servir à préserver une certaine harmonie architecturale par exemple. Le document peut aussi réglementer l'aspect et l'utilisation de paraboles de télévision (Rép. min. n° 24435 : JOAN Q, 13 sept. 1999, p. 5353) ou encore fixer des règles de distance par rapport aux fonds voisins, sauf accord avec ceux-ci (CE, 19 oct. 2001, Cne Talange).

Le règlement de lotissement doit être conforme aux règles locales d’urbanisme et doit être approuvé par l'autorité administrative (la mairie). Il peut les compléter sans pouvoir y déroger.

Pour consulter le règlement de lotissement, l'acquéreur d'un bien situé dans ce lotissement devra se rendre au service d'urbanisme de la commune où il se situe.

Le règlement de lotissement n'a pas vocation à s'appliquer éternellement. En effet, si la commune est couverte par un plan local d'urbanisme ou un document d’urbanisme, le règlement est caduc au bout de 10 ans à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir. De même, lorsqu'une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s'appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu au 26 mars 2014.

Il est possible de donner au règlement de lotissement une valeur contractuelle, sous réserve que ce soit prévu expressément dans ledit règlement. Dans une telle hypothèse, le coloti qui ne respectera pas les prévisions du règlement sera redevable d’une indemnité à l’égard des autres colotis.

Remarque : lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d'un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l'acceptent, l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie du règlement de lotissement pourvu que qu’elle ne soit pas incompatible avec les règles locales d'urbanisme.

Le règlement de lotissement ne doit pas être confondu avec le cahier des charges, autre document non obligatoire mais relevant du droit privé, qui informe sur les droits et les obligations des propriétaires concernant les règles de vie collective en lotissement ; par exemple, sur la répartition des charges, l'entretien des espaces verts ou encore le stationnement.