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Qu'est ce que le privilège du prêteur de deniers ?

Le privilège du prêteur de deniers est désormais appelé "hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers" depuis le 1er janvier 2022.
Elle est une sûreté au même titre que n'importe quelle hypothèque. Elle permet de garantir le remboursement d’un prêt : le bénéficiaire du "privilège" sera prioritaire sur toutes les garanties affectant l’immeuble.
Par exemple, si l’immeuble est hypothéqué, le privilégié sera en priorité payé dans le cas de la saisie et de la vente dudit immeuble.

Le principal changement tient au fait que l’hypothèque légale de prêteur de deniers prendra rang à la date de son inscription au service de la publicité foncière et non de manière rétroactive au jour de la signature de l’acte de vente. Bien sûr les privilèges précédemment inscrits resteront soumis aux effets de la loi ancienne.

Il demeure que cette hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers doit être constatée par un acte notarié et les frais sont à la charge de l’emprunteur. Elle doit être publiée au service de la publicité foncière dans le délai de 2 mois à compter de la vente. Le prix sera moins élevé que celui d’une hypothèque conventionnelle car la taxe de publicité foncière n’est pas exigée (voir fiche « quel est le coût d’une hypothèque ? »).

Il est possible de lever l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (voir fiche « Comment demander la mainlevée d’une hypothèque » ?).

Cette hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ne garantit que les prêts finançant l’achat d’un immeuble construit ou d’un terrain. Elle ne peut en revanche garantir le financement d’un immeuble à bâtir.

Ainsi, dans le cas d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), le prêteur pourra uniquement obtenir le privilège du prêteur de deniers sur la partie du prêt correspondant au terrain et aux constructions existantes. Cela étant, en pratique, l’établissement bancaire sollicitera une hypothèque pour l’intégralité du prêt.

Référence(s) juridique(s)

Articles 2392 et suivants du Code civil.
Articles 2402 et suivants du Code civil.
Articles 2406 et suivants du Code civil.
Articles 2421 et suivants du Code civil.
Article 2418 du Code civil.
Ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés.

Fiche(s) associée(s)

• Comment demander la mainlevée de l'hypothèque ?
• Quel est le coût d'une hypothèque ?

• Publié par Wakam-PJ le - Dernière modification le 23/12/2025

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