Un propriétaire peut décider de confier la gestion de son bien à une agence immobilière par le biais d'un mandat. Pour autant, l'agence est juridiquement liée au propriétaire et non au locataire, c'est pourquoi seulement certains frais peuvent être facturés au locataire.

Selon la loi de 1989, les honoraires liés à la mise en location d'un logement sont à la charge exclusive du bailleur. Les frais de gestion sont donc à la charge exclusive du bailleur.

Quatre prestations peuvent cependant faire l’objet d'une prise en charge partagée entre bailleur et locataire : l'organisation des visites, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l'établissement de l'état des lieux d'entrée.

Ces honoraires correspondent aux « frais d'agence » frais qui doivent être obligatoirement affichés sur la devanture de l’agence immobilière.

1. Frais de visite, de constitution du dossier et de rédaction du bail

Le montant toutes taxes comprises imputé au locataire pour ces prestations ne peut excéder celui imputé au bailleur. Par ailleurs, le montant total réglé par le locataire doit être inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année.

Le premier décret est paru le 1er août 2014 (décret n° 2014-890 relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataires et aux modalités de transmission de certaines informations par les professionnels de l'immobilier) ; le plafond est ainsi de 12 €/m2 en zone très tendue, 10 €/m2 en zone tendue et 8 €/m2 pour le reste du territoire.

2. Frais d’état des lieux

Concernant l'état des lieux, à défaut d'intervention d'un commissaire de justice ou d’un mandataire, le locataire n'a pas à en supporter les frais.

En cas d’intervention d’un mandataire (agence immobilière), et uniquement pour l'état des lieux d'entrée les frais sont partagés entre le bailleur et le preneur (article 5 de la loi de 1989). A cet égard, le montant imputé au locataire ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, soit 3 €/m2 (même décret).

En cas d’intervention d’un commissaire de justice (article 3-2 de la loi de 1989), le coût des frais est partagé par moitié entre le bailleur et le locataire. A cet égard, il faut compter entre 158,58 euros et 256,89 euros pour l’établissement d’un état des lieux par commissaire de justice en Métropole.

Hors hypothèse d'intervention d'un commissaire de justice, l'état des lieux de sortie ne peut donner lieu à aucun frais.

3. Frais de quittance de loyer

Concernant les frais d'envoi des quittances de loyer, le propriétaire ou l'agence a l'obligation de les délivrer gratuitement au locataire (article 21 de la loi du 6 juillet 1989).

Attention : selon l’article 4 de la loi de 1989, est réputée non écrite toute clause du bail qui impose au locataire le versement de sommes d'argent en plus de celles prévues aux articles 5 et 22 de ladite loi.

En cas de somme indûment versée, le locataire peut arrêter les paiements indus et il est en droit d'en demander le remboursement. A cet égard, locataire dispose de 3 ans pour demander le remboursement de ses frais. Il devra en faire la demande par lettre recommandée avec accusé de réception à l'agence ou au propriétaire.

À noter : il est possible pour le locataire de faire appel à une association de défense des locataires. Il est également possible d'informer la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes. En effet, cette dernière est compétente du fait de la présence de clauses abusives dans le contrat de location. Enfin, le locataire pourra également intenter un recours devant le tribunal judiciaire.

Le locataire peut se retourner contre son propriétaire alors même que ce dernier passe par une agence immobilière. Conformément aux termes de l’article 1992 du Code Civil, le mandataire répond non seulement du dol mais également des fautes qu’il commet dans sa gestion. En cas de recours du locataire directement envers le propriétaire, ce dernier pourra toujours, in fine, se retourner contre l'agence qui engage sa responsabilité en cas de faute.