Au fil du temps, un bien loué subit une détérioration, il s'agit d'une usure résultant du passage du temps alors même que le locataire fait un usage normal de la chose.

L'article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit que le locataire doit assurer tout au long du bail l'entretien courant du logement. Il doit procéder aux menues réparations ainsi qu'à l'ensemble des réparations locatives. Toutefois, le locataire est exonéré lorsque les réparations locatives et les menues réparations sont rendues nécessaires du fait de la vétusté, d'une malfaçon, d'un vice de construction, d'un cas fortuit ou d'un cas de force majeure.

L'article 1 du décret du 6 août 1987 définit les réparations locatives comme étant « les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif ». L'annexe III de ce même décret donne une liste des réparations locatives.

Les plafonds, murs et cloisons font partis des réparations locatives, le locataire doit donc les maintenir en état de propreté et effectuer les « menus raccords de peintures ».

L'article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 exonère le locataire si ces travaux sont occasionnés du fait de la vétusté. Il convient alors d'apprécier la vétusté pour savoir à qui incombe les travaux.

Il n' y a pas de date précise qui permette de déterminer à partir de quel moment il est possible de parler de vétusté. Il est donc difficile de savoir à partir de combien d'années de location, le locataire pourra être exonéré des frais de réparations locatives. Néanmoins, les juges du fond apprécieront souverainement ce critère, en fonction des circonstances de l'espèce, comme ce fut le cas dans cet arrêt du 3 juillet 2012, où les juges ont considéré que "la réfection et la rénovation doivent être considérées comme inhérentes à l'usure des lieux et de leurs équipements et, à ce titre, supportées par le bailleur" lorsque le logement a été occupé pendant plus de 5 ans par le locataire.

Plus récemment, dans un arrêt du 21 décembre 2017, la Cour de cassation a pu retenir que le locataire n’était pas tenu de remédier au jaunissement des peintures, dès lors que ce jaunissement n’était pas le fruit d’un « usage anormal » de l’appartement, par le locataire (Cour de cassation, 21 décembre 2017).

En cas de litige sur la nature des travaux, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation et, faute d’accord, la juridiction compétente qui appréciera s'il s'agit de travaux liés à la vétusté ou non.

Depuis le 1er octobre 2023, à peine de nullité, toute demande en justice d'un montant inférieur à 5000 euros devra être précédée d'une tentative de règlement amiable du litige (médiation, conciliation, mise en état participative).