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Je suis bailleur et mon locataire souhaite que je procède à la dératisation du bien immobilier loué alors que les vermines proviennent de son manque d'entretien. Comment faire ?

Selon l'article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé « de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives (sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure) ».

Le décret 87-712 du 26 août 1987 définit les réparations locatives et donne dans son annexe une liste de ces réparations. Il s'agit par exemple de l’entretien courant des robinets et siphons ou encore de l’entretien annuel de la chaudière.

Attention car la liste n’est pas limitative et certaines réparations qui ne figurent pas dans la liste peuvent être mises à la charge du locataire si elles sont assimilables à des menues réparation (Cour de cassation, 7 avril 1994). En cas de litige, il appartient au juge du fond de déterminer à qui incombe la réparation.

Les charges locatives sont des sommes prises en charge par le bailleur mais qui peuvent faire l’objet d’une récupération auprès du locataire. La liste exhaustive des charges récupérables est dressée en annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987.

La dératisation d’un logement incombe en principe au bailleur puisqu’elle ne figure pas dans la liste des charges récupérables ou dans la liste des réparations locatives.

Un arrêt de la Cour de cassation a par ailleurs indiqué que la dératisation de l’immeuble ne peut être supporté par le locataire dans la mesure où « sont à la charge du locataire les dépenses nécessaires à "l'entretien de propreté" des parties communes et que la dératisation de celles-ci fait partie de l'entretien et de l'hygiène de l'ensemble du bâtiment ».

Pour autant, si le pullulement des rats trouve son origine dans le manque d’hygiène d’un locataire et que le bailleur est en mesure de le prouver, ce dernier pourrait engager sa responsabilité et obtenir un remboursement des frais de dératisation.

En cas de litige et faute de solution amiable, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire sera compétent.

Les produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures sont des charges récupérables.

Référence(s) juridique(s)

Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Article L. 213-4-4 du Code de l'organisation judiciaire.
Décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l'article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et relatif aux réparations locatives.
Décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l'article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et fixant la liste des charges récupérables.
Cass. civ., 3e, 7 avril 1994, n° du pourvoi : 92-16432.
Cass. civ., 3e, 29 janvier 2002, n° du pourvoi : 99-17042.

Fiche(s) associée(s)

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• Publié par Wakam-PJ le - Dernière modification le 31/12/2025

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