L'objectif de la constitution d'un fonds de réserve est de permettre à la copropriété le financement de travaux futurs grâce à une trésorerie acquise antérieurement.

Depuis le 1er janvier 2017, un fonds de travaux doit être créé dans les copropriétés d’immeubles à destination partielle ou totale d'habitation achevés depuis plus de 5 ans, sauf exceptions.

La création de ce fonds de travaux doit intervenir, au plus tard, à l'expiration d'un délai de 10 ans, à partir de la date de réception des travaux de construction de l'immeuble.

Le fonds a pour objet de faire face au financement de tous les travaux importants tels que les travaux rendus obligatoires par les lois et règlements ou les travaux d'amélioration, ainsi que les travaux décidés par l'assemblée générale. La liste des travaux est fixée par décret.

Les modalités d'alimentation du budget de fonds de travaux sont fixées au travers d'un vote à la majorité simple. Le montant de la cotisation ne peut être inférieur à 5% du budget prévisionnel.

Le syndicat de copropriétaires n’a cependant pas l’obligation de constituer un fonds :
- si l’immeuble comporte moins de 10 lots ; une décision unanime des copropriétaires est alors nécessaire ;
- si un diagnostic global des immeubles de copropriété a été réalisé et ne fait apparaître aucun besoin de travaux pour les 10 prochaines années. La dispense est alors valable 10 ans.

Les sommes versées par un copropriétaire pour ce fonds ne seront pas remboursées en cas de vente de son lot.

L'article 171 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 impose aux copropriétés de plus de 15 ans de mettre en place un Plan pluriannuel de Travaux (PPT) qui comprend la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d'économies d'énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre, une estimation du niveau de performance énergétique que ces travaux permettent d'atteindre, une estimation sommaire de leur coût et une proposition d'échéancier. Toutefois la date à laquelle ce PPT doit être mis en place dépend de la taille de la copropriété.

Depuis le 1er janvier 2023, le syndicat de copropriétaires comprenant plus de 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces a l'obligation de mettre en place ce fonds de travaux.

Depuis le 1er janvier 2024, cette obligation s’étend au syndicat de copropriétaires comprenant entre 51 et 200 lots.

Depuis le 1er janvier 2025, elle est également étendue au syndicat de copropriétaires comprenant 50 lots maximum.