La délivrance d’un permis de construire a pour objectif de vérifier la conformité de la construction envisagée avec les règles d’urbanisme en vigueur.

L’obtention d’un permis de construire peut faire l’objet d’une contestation par un tiers, ce tiers étant le plus souvent un voisin.

Le tiers est en mesure de contester un permis de construire s'il possède un intérêt à agir. L'intérêt à agir, en matière d'urbanisme, est défini à l'article L600-1-2 du Code de l’urbanisme. Cet article précise qu'une personne a un intérêt à agir si « la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L261-15 du Code de la construction et de l’habitation ».

La date à prendre en compte pour déterminer qui a un intérêt à agir est la date d’affichage en mairie du permis de construire.

Il est à noter que les tribunaux ont tendance à interpréter de façon restrictive l’intérêt à agir du requérant ; la seule qualité de voisin ne suffit pas à justifier d’un intérêt pour agir (Conseil d'État, 10 février 2016 ; Conseil d'État, 10 juin 2015).

Il est nécessaire que le tiers souhaitant contester le permis de construire apporte la preuve d’un préjudice subi du fait de la construction.

Si le tiers souhaitant contester le permis de construire est une association, ses statuts doivent avoir été déposés à la préfecture au moins un mois avant l’affichage en mairie du permis de construire.

Le tiers qui décide de contester un permis de construire doit intenter un recours dans les deux mois suivant le jour de l’affichage du panneau mentionnant le permis de construire.

Ce recours peut prendre la forme :
- d’un recours administratif auprès de la mairie (recours gracieux) ou du préfet (recours hiérarchique) : il doit être introduit dans le délai de 1 mois à partir du premier jour d’affichage du permis de construire sur le terrain ;
- ou d’un recours contentieux devant le tribunal administratif : il doit être introduit dans le délai de 2 mois à partir du premier jour d’affichage du permis de construire sur le terrain.

Le recours administratif doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception au bénéficiaire du permis de construire dans un délai de 15 jours francs à compter du dépôt du recours. A défaut de notification dans ledit délai, le recours contentieux qui pourrait être intenté ultérieurement est irrecevable. La notification du recours permet par ailleurs d’interrompre le délai du recours contentieux.
Le maire ou le préfet disposent d’un délai de 2 mois pour examiner votre demande. Passer ce délai, l’absence de réponse vaudra rejet de la demande.

Le recours contentieux doit quant à lui être notifié à peine d’irrecevabilité au bénéficiaire du permis et à la mairie dans le même délai de 15 jours et dans la même forme (lettre recommandée avec accusé de réception).

Il est à noter que passé un délai de deux mois à compter de la date du premier moyen en défense de l'administration, l'auteur du recours ne pourra plus invoquer de nouveaux moyens d'annulation du permis de construire, sauf si le juge reporte cette date.

Le juge doit statuer dans les dix mois qui suivent la demande.

Le recours contentieux exercé par le tiers peut aboutir à plusieurs décisions du juge administratif :
- rejet de sa demande ;
- annulation partielle du permis de construire (possibilité de régularisation avec permis de construire modificatif) ;
- annulation du permis de construire si un vice affecte sa légalité.

Enfin, les parties peuvent décider de mettre fin à un contentieux par le biais d’une transaction qui doit faire l’objet d’une déclaration à l’administration fiscale. Le défaut d’enregistrement rendra la contrepartie consentie (somme d’argent ou avantage en nature) lors de la transaction sans cause, une réclamation étant alors possible dans un délai de 5 ans à compter du dernier versement ou de l'obtention de l'avantage en nature.

A titre d'exemple, les motifs de contestation peuvent porter sur :
- la non-conformité de la construction au plan local d'urbanisme,
- l'irrégularité de la procédure (documents manquants etc.),
- l'incompétence de l'auteur de l'acte.

Lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire est mis en œuvre dans des conditions qui excèdent la défense des intérêts légitimes du requérant et qui causent un préjudice excessif au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander au juge de condamner l'auteur du recours à lui allouer des dommages et intérêts. La demande peut être présentée pour la première fois en appel.