Un terrain enclavé est un terrain entouré par des propriétés qui n'appartiennent pas au propriétaire du terrain enclavé et qui ne dispose d'aucun accès ou d'un accès insuffisant à la voie publique.

Le législateur a reconnu un droit de servitude attaché à ce type de terrain.

Le propriétaire du bien enclavé est alors fondé à demander sur les terrains voisins, appelés fonds servants, la constitution d'une servitude de passage pour assurer la desserte de sa propriété, appelée fonds dominant (article 682 du Code civil).

Le droit de passage est automatique. Le propriétaire du terrain enclavé peut donc emprunter une route ou un chemin situé sur le terrain voisin sans avoir à demander l’accord de celui-ci préalablement. Cependant, le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court par rapport à la voie publique.

En échange de la servitude, le propriétaire du terrain enclavé devra s’engager à ne pas causer de dommage au terrain voisin, si c’est le cas il devra verser une indemnité proportionnelle au dommage occasionné par son passage.

La servitude de passage pourra idéalement faire l’objet d’une convention entre les propriétaires des terrains contigus sous la forme d’un acte authentique. L’intervention du notaire permettra ainsi de publier la servitude de passage au service de la publicité foncière ce qui aura pour conséquence de rendre l’acte opposable aux tiers et aux futurs acquéreurs.

Si le propriétaire du terrain voisin s’oppose à ce droit de passage, le propriétaire du terrain enclavé pourra saisir le tribunal judiciaire ; le juge saisi pourra statuer sur les différends relatifs au droit de passage lui-même mais également à son emplacement, ou encore à son mode d’exercice.

Attention, c'est à la partie qui allègue l'enclavement de son terrain de le prouver, et le juge peut toujours accorder une servitude d'une assiette différente de celle demandée par la partie.

Les frais de justice ainsi que le coût des travaux d’aménagement du passage sur le terrain servant sont à la charge du propriétaire du fonds dominant.

Dès lors que le terrain n’est plus enclavé, par exemple lorsqu’un chemin ou une route publique permet une desserte de ce terrain, le droit de passage cesse à tout moment à la demande du propriétaire du fonds servant. A défaut d'accord amiable, cette disparition est constatée par une décision de justice.