Le crédit-bail est un contrat de location d’une durée déterminée, passé entre une entreprise et un professionnel du crédit-bail, et assorti d’une promesse de vente à l’échéance du contrat. C’est ce qui différencie le contrat de crédit bail de la location financière, dans laquelle il n’y a pas d’option d’achat.

Le crédit-bail est un mode de financement sans apport car l’entreprise n’achète pas le bien, mais loue le bien acheté par le crédit bailleur (banques, établissements spécialisés dûment autorisés).

Le crédit bail est une opération à trois personnes : le vendeur, le crédit-bailleur et le crédit-preneur. Le vendeur vend le bien au crédit-bailleur agissant au nom du crédit-preneur et lui loue ensuite ce bien.

Le fait qu’il s’agisse d’une opération tripartite est capital dans la mesure où si le contrat de vente est résolu – par exemple parce que le bien acheté par le crédit-bailleur n’était pas conforme à ce que voulait le crédit-preneur –, cela entraîne la caducité du contrat de crédit bail.

Le crédit-bail peut porter sur un meuble ou un immeuble.

1. Le crédit-bail mobilier

Dans ce type de crédit-bail, le bien acheté et mis en location par le crédit bailleur est un bien mobilier. A l’échéance du crédit-bail mobilier, le locataire peut acheter le bien en payant le montant correspondant à sa valeur résiduelle (le locataire lève l'option ; la valeur résiduelle étant indiquée au contrat) ou le rendre au crédit bailleur (le locataire ne lève pas l'option d’achat). Ce contrat est généralement utilisé pour le financement du matériel et des véhicules réservés à l’activité d’entreprise.

Toute entreprise quels que soient sa nature juridique et son régime d’imposition peut bénéficier du crédit-bail dès lors que la demande de crédit-bail est acceptée par le crédit bailleur.

La mise en œuvre du contrat de crédit-bail doit respecter certaines conditions : un contrat de location doit être signé par le crédit bailleur et l’entreprise locataire, la location est effective à compter de la réception du matériel par le locataire (constatée par procès-verbal), le crédit bailleur doit rester propriétaire jusqu’à la fin du contrat ou jusqu’à l’achat du bien par l’entreprise, le locataire a une obligation d’assurance, de conservation et de maintien en bon état du matériel durant l’exécution du contrat de location.

Quelques avantages et inconvénients du crédit-bail mobilier :

Avantages : le financement des meubles se fait à 100% sans que l’entreprise ne fasse un quelconque apport, les montants des loyers sont déductibles du bénéfice imposable de l’entreprise, le matériel est remplacé sans frais en cas de défaillance pendant la durée du contrat et le coût de la maintenance est compris dans le loyer, les biens financés en crédit-bail n’apparaissent pas dans le bilan de l’entreprise ce qui limite l’endettement de l’entreprise.

L’inconvénient réside dans le coût final (frais de dossier, garanties, premier loyer majoré, valeur résiduelle, assurance) qui peut être bien supérieur à celui d’un prêt bancaire standard.

2. Le crédit-bail immobilier

Le crédit-bail immobilier porte sur un immeuble acheté par le crédit bailleur et loué par l’entreprise. Dès lors que le crédit bailleur accepte la demande de crédit-bail formulée par l’entreprise, celle-ci peut quels que soient son secteur d’activité et son régime d’imposition, louer des immeubles existants ou à construire, dont l’usage est industriel, commercial, ou des bureaux.

Pour ce faire, l’entreprise choisit un bien immobilier et négocie avec le vendeur les conditions d’achat de l’immeuble ou du terrain sur lequel elle souhaite construire. Ensuite, le crédit bailleur achète cet immeuble avant de le louer pour une durée déterminée à l’entreprise. En cas d’achat d’un terrain constructible, la construction se fait sous la direction de l’architecte ou du bureau d’étude de l’entreprise. Pendant la construction, la société de crédit-bail paye les travaux, récupère la TVA et l’entreprise verse les pré-loyers (intérêts sur les décaissements effectués par le crédit bailleur pour les travaux).

A la fin du contrat, l’entreprise peut soit acheter l’immeuble et en devenir le propriétaire, soit poursuivre la location (avec l'accord du crédit bailleur), soit quitter les lieux et restituer l’usage de l’immeuble au crédit bailleur.

Remarque : si le locataire est une SCI, la restitution de l'immeuble au crédit bailleur passe par la cession des parts sociales par le locataire.

Quelques avantages : financement à 100% du montant de l’investissement sous réserve du versement du premier loyer, les loyers sont déductibles du résultat de l’entreprise, l’immeuble financé ne figure pas au bilan de l’entreprise.