Le bail commercial est un contrat de location portant sur un immeuble entre un locataire, qui verse un loyer en échange de l’occupation de l’immeuble pour les besoins de son activité commerciale, industrielle ou artisanale et un propriétaire qui reçoit le paiement du loyer en échange de la jouissance du bien laissé au locataire.

Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, le contrat de bail commercial doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail et indiquer leur répartition entre le bailleur et le locataire.

Le décret pris en application de la loi Pinel indique à cet égard que ne peuvent être imputés au locataire (R145-35 du code de commerce) :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;

Remarque : ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique.

L’article 606 du code civil dispose que « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien ».

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.

Cela étant dit, la répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée.

Finalement, la remise en état de la façade et de la toiture incombe donc au bailleur.

Remarque : la Cour de cassation avait décidé avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel que le bailleur pouvait mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, l'obligation de prendre en charge les travaux rendus nécessaires par la vétusté (Cour de cassation, 9 juillet 2008). En vertu de l'article R145-35 2° du code de commerce, une telle clause est aujourd'hui inapplicable pour les grosses réparations (gros murs et voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures entières, digues, murs de soutènement et clôture).

Pour les baux commerciaux signés ou renouvelés à partir du 1er septembre 2014, le bailleur doit donner à son locataire, à la signature du contrat puis tous les 3 ans, un état prévisionnel sur 3 ans des travaux à réaliser et un état récapitulatif des travaux réalisés pendant les 3 années précédentes.