Dans le cadre d'un bail commercial, le bailleur est tenu de faire jouir paisiblement le locataire du local loué et d’assurer les grosses réparations.

Ces réparations doivent être faites dans les meilleures conditions possibles pour le locataire et ne doivent donc pas troubler l'exercice de l'activité du preneur. Ainsi, le bailleur devra indemniser le locataire du fait d’infiltrations d'eau de pluie en toiture de nature à troubler la jouissance paisible des lieux.

De même, si à défaut de clause contractuelle, le bailleur n’est pas tenu de maintenir un environnement commercial favorable pour le locataire, il doit néanmoins s’abstenir de « gêner anormalement » l’exploitation du commerce.

Le ravalement qui résulte du fait du bailleur et cause une gêne anormale au locataire commerçant pourra donc permettre à ce dernier d'obtenir une indemnisation de son préjudice et à défaut d’agir devant les tribunaux pour demander une réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle du bailleur.

1. Le règlement à l’amiable

En cas de défaillance du bailleur dans le respect de ses obligations, le locataire peut préalablement à toute action en justice proposer au bailleur une négociation amiable ayant pour but d’aboutir à un compromis d’indemnisation, si la défaillance a conduit par exemple à une perte d’exploitation (la carence du bailleur a conduit à fermer la boutique).

Le bailleur peut aussi être à l’initiative de cette proposition. Il pourra être intéressant de convenir d’un arrangement amiable surtout lorsque l’éventuelle assurance du bailleur ne prend pas en charge la perte d’exploitation du locataire.

Remarque : l’arrangement peut consister à la diminution du montant des loyers pendant une certaine période, afin de compenser la perte.

2. La mise en jeu de la responsabilité du bailleur

Comme indiqué précédemment, le bailleur a l’obligation de garantir au locataire la jouissance paisible du local commercial et de s’abstenir de gêner l’activité du locataire. Même si le ravalement avait été prévu par le contrat de bail, si sa réalisation nuit anormalement à la jouissance du local et cause un préjudice au locataire, celui-ci peut engager la responsabilité contractuelle du bailleur.

Attention : les juridictions ne sanctionnent pas la gêne normale. Le locataire devra prouver que celle-ci de par son importance, son étendue et sa durée à un réel impact sur son activité.

Un tribunal a ainsi pu sanctionner le bailleur car le locataire avait démontré que les « travaux ont occasionné un passage continuel de camions, dans une zone sans signalisation, sans accès aisé pour le chaland avec une perte de commercialité et ainsi par leur étendue, leur importance et leur durée ont provoqué une gêne anormale qui constitue une faute lourde reprochée au bailleur ; la société [bailleresse] ne pouvait ignorer lors de la conclusion du contrat ces projets d’aménagement, les nuisances qu’ils pouvaient occasionner à son locataire ainsi que leur impact sur la commercialité du secteur. ».

Dès lors que la responsabilité du bailleur est engagée, celui-ci pourra s’il a souscrit à des telles assurances, actionner son assurance « responsabilité civile recours des locataires », son assurance « jouissance des locataires », voire son assurance responsabilité civile professionnelle (si le bailleur est un professionnel) pour indemniser le préjudice du locataire.

Pour résumer, il est envisageable de solliciter une indemnisation du bailleur du fait de travaux de ravalement dès lors que la gêne occasionnée est anormale. Le simple fait que la boutique soit cachée par l’échafaudage n’est, semble-t-il, pas une gêne anormale.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel, le bailleur est tenu de faire parvenir au locataire un prévisionnel des travaux à réaliser sur 3 ans. Cette nouvelle disposition ne devrait pas avoir d’incidence sur la jurisprudence qui sanctionne le bailleur occasionnant une gêne anormale du fait de travaux. Cela étant dit, il pourra être plus difficile pour le locataire de prouver que la gêne est anormale dans la mesure où il aura eu le temps de prendre différentes dispositions (informer la clientèle sur la devanture de son magasin, faire en sorte que l’échafaudage indique la présence du magasin etc.).