Un bail rural est un contrat de location conclu entre un propriétaire d'immeuble à usage agricole et un locataire. Sa durée est en principe de 9 ans mais elle peut notamment être librement fixée lorsqu'il s'agit de la location de petites parcelles dont la superficie est fixée par arrêté préfectoral.

Selon l’article L411-46 du code rural, « le preneur a droit au renouvellement du bail à moins que le bailleur ne justifie de l'un des motifs graves et légitimes de résiliation mentionnés à l'article L. 411-31 ou n'invoque le droit de reprise dans les conditions prévues aux articles L. 411-57 à L. 411-63, L. 411-66 et L. 411-67 ».



1. Causes de résiliation du bail rural



Les motifs de résiliation du bail par le propriétaire sont (article L411-31 du Code rural) :
- le non-paiement de deux loyers dans les 3 mois suivants une mise en demeure,
- les actions de nature à compromettre la bonne exploitation des biens loués (biens laissés à l'abandon),
- le non-respect d’une clause du bail visant au respect par le preneur de pratiques ayant pour objet la préservation de la ressource en eau, de la biodiversité, des paysages, de la qualité des produits, des sols et de l'air, la prévention des risques naturels et la lutte contre l'érosion lorsque la clause est licite en vertu de l’article L411-27 du code rural,
- la sous-location ou la violation des dispositions légales relatives à la cession du bail (article L411-35 du code rural),
- le locataire a fait apport du droit au bail à une société civile d'exploitation agricole ou à un groupement de propriétaires ou d'exploitants sans l'agrément personnel du bailleur (article L411-38 du code rural),
- toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L. 411-37, L. 411-39, L. 411-39-1 du code rural si elle est de nature à porter préjudice au bailleur (exemple : l’échange de terres),
- en cas de changement de destination des parcelles du fonds (article L411-32 du code rural),
- le décès du preneur s’il ne laisse pas de conjoint, de partenaire d'un pacte civil de solidarité ou d'ayant droit participant à l'exploitation ou y ayant participé effectivement au cours des cinq années antérieures au décès (article L411-34 du code rural),
- le locataire a atteint l'âge légal pour partir en retraite (article L411-64 du code rural).

2. Motifs de reprise

Il existe deux motifs de reprise :

- le propriétaire souhaite construire une maison pour lui ou ses descendants sur la parcelle louée ou construire des dépendances pour son habitation.

« Le bailleur peut reprendre, pour lui-même ou l'un des membres de sa famille jusqu'au troisième degré inclus, une surface déterminée par arrêté du préfet, pris sur proposition de la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux, en vue de la construction d'une maison d'habitation. Le bailleur peut également reprendre, dans les mêmes conditions, un bâtiment sis sur une parcelle d'une surface conforme à celle fixée par l'arrêté préfectoral précité dont le changement de destination est autorisé en application du 2° de l'article L. 151-11 du code de l'urbanisme, dès lors que cette reprise ne compromet pas l'exploitation du preneur ». (article L411-57 du Code rural et de la pêche maritime).

Dans ce cas, le bailleur doit signifier congé au preneur dix-huit mois avant la date d'effet de la reprise, qui ne pourra intervenir qu'à condition que le bailleur justifie de l'obtention d'un permis de construire ou de la déclaration en tenant lieu, lorsque ces formalités sont exigées en application du code de l'urbanisme.

Le Conseil constitutionnel a estimé que l'obligation de donner congé avec un préavis de 18 mois était contraire à la Constitution dès lors que ce délai pouvait conduire le bailleur à se trouver dans l'impossibilité de reprendre son terrain. Par conséquent, à compter du 31 décembre 2022, cette disposition sera abrogée.

- le bailleur souhaite reprendre ses terres pour les exploiter ou que des membres de sa famille les exploitent.

« Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail s'il veut reprendre le bien loué pour lui-même ou au profit de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, ou d'un descendant majeur ou mineur émancipé » (article L411-58 du code rural).

Le propriétaire doit informer le locataire de ce non-renouvellement par acte d'huissier dans un délai de 18 mois avant le terme du bail.

A peine de nullité, le congé doit :
- mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur,
- indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement, pour le cas d'empêchement, d'un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l'habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris,
- reproduire les termes de l'alinéa premier de l'article L411-54 du code rural.

En conclusion, le propriétaire pourra reprendre les terres louées s’il justifie de l’un des motifs ci-dessus.