L’expropriation est une des manifestations des prérogatives et pouvoirs exorbitants de la puissance publique (Etat, Collectivités territoriales, Etablissements publics…).

En principe, seul le propriétaire peut décider de céder son bien. Personne ne peut en principe le contraindre à le vendre.

La procédure d’expropriation fait exception. La personne publique pourra contraindre le propriétaire à lui vendre son bien.

L’expropriation est donc une procédure permettant à une personne publique d’obliger un particulier ou une personne morale à lui céder la propriété d’un bien immobilier moyennant le paiement d’une indemnité, appelée indemnité d’expropriation fixée à l’amiable ou par le juge judiciaire.

La procédure d’expropriation comprend deux phases : une phase préparatoire, durant laquelle l’administration doit démontrer l’utilité publique du projet, et une phase judiciaire, servant à transférer la propriété à la personne publique et à indemniser l’exproprié.

1. Première phase administrative : démontrer l’utilité publique du projet



Etant un acte grave, la procédure d’expropriation doit être justifiée par une utilité publique préalablement et formellement constatée. Dans la mesure où il n’existe pas de définition légale de la notion d’utilité publique, il faut se référer à la jurisprudence. Celle-ci est assez libérale et admet qu’un intérêt général puisse suffire. Par exemple, l’utilité publique a ainsi été reconnue pour la création d’un lotissement communal, la création d’un centre équestre, les améliorations de la voirie, la production d’espaces verts, ou encore la réalisation d’une auberge de jeunesse.

Pour permettre la reconnaissance de l’utilité publique d’un projet, la personne publique expropriant doit constituer un dossier dans lequel elle expose l’opération projetée et justifie de l’utilité publique du projet.
Le dossier est ensuite transmis au Préfet qui prend un arrêté par lequel sauf disposition particulière il ouvre une enquête publique. Un commissaire enquêteur est désigné par le juge administratif saisi par le préfet.

Cet arrêté qui fait l’objet d’un affichage en mairie, n’est susceptible d’aucun recours.

Une fois l’enquête terminée, l’enquêteur émet un avis quant à la déclaration d’utilité publique du projet et transmet ses conclusions au Préfet qui est libre de suivre ou non l’avis de l’enquêteur.

Lorsque le préfet considère que le projet présente une utilité publique, il prend une déclaration d’utilité publique.

Cette déclaration fait également l’objet d’un affichage en mairie afin de permettre aux personnes concernées par le projet de contester cette déclaration devant le tribunal administratif ou de façon amiable.

Attention : ces recours ne sont pas suspensifs de la procédure d’expropriation. La procédure se poursuit même si l’administration ou la juridiction administrative est saisie d’une contestation de la déclaration publique dans le cadre d’un recours gracieux ou d’un recours contentieux.
Le recours devant le tribunal administratif doit être effectué dans un délai de 2 mois à compter de la publication de la déclaration d'utilité publique.

Parallèlement à l’enquête d’utilité publique, l’expropriant peut constituer un dossier comprenant un plan de parcelles à exproprier et le transmettre au préfet qui prendra un arrêté par lequel il ouvrira une enquête parcellaire et désignera, le cas échéant, un commissaire enquêteur. Une notification par lettre recommandée avec accusé de réception de l’ouverture de l’enquête parcellaire doit être adressée aux personnes concernées par l’expropriation.

Remarque : si l’enquête parcellaire est faite en même temps que l’enquête publique, le commissaire désigné par le juge administratif en aura la charge.

A l’issue de l’enquête parcellaire, le préfet peut prendre un arrêté de cessibilité (arrêté qui délimite les parcelles de terrain concernées par l’expropriation qui pourront faire l’objet d’une cession forcée). Contrairement à la déclaration d’utilité publique, cet arrêté doit être notifié individuellement à l’administré.

Cet arrêté peut faire l’objet d’un recours devant les juridictions administratives (dans les mêmes conditions que la déclaration d'utilité publique).

2. Seconde phase : transfert de propriété du bien et d'indemnisation du propriétaire

Le transfert de propriété peut se faire par accord amiable entre la personne publique et l’exproprié. A défaut, la procédure passe entre les mains du juge de l’expropriation qui est un juge du Tribunal judiciaire.

Son rôle est de mettre concrètement en œuvre l’expropriation. Pour cela il rend une ordonnance d’expropriation par laquelle il désigne le bien touché par la procédure et fixe l’indemnité d’expropriation.

- Ordonnance d’expropriation

L’ordonnance porte transfert juridique de propriété des biens immobiliers ou des droits immobiliers au profit de la personne publique. Elle doit être publiée et notifiée aux personnes faisant l’objet de l’expropriation.

L’ordonnance d’expropriation ne peut être attaquée que par pourvoi en cassation et pour incompétence, excès de pouvoir ou vice de forme.

Il est à noter qu'en cas d'annulation par une décision définitive du juge administratif de la déclaration d'utilité publique ou de l'arrêté de cessibilité, tout exproprié peut faire constater par le juge judiciaire que l'ordonnance portant transfert de propriété est dépourvue de base légale et demander son annulation.

- Indemnité d’expropriation

Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’expropriant doit proposer une offre d’indemnisation à l’exproprié, par lettre recommandée avec accusé de réception. Suite à l’envoi, l’exproprié à un mois pour faire part de son acceptation ou du montant détaillé de sa demande. En cas de désaccord, le juge de l’expropriation (juge du Tribunal judiciaire) doit être saisi par l’une ou l’autre partie.

L’indemnité comporte deux volets :
- une indemnité principale correspondant à la valeur du bien exproprié à la date de l’ordonnance d’expropriation,
- des indemnités accessoires pour les autres préjudices (déménagement, frais de réinstallation, etc.).

L’exproprié conserve la jouissance du bien tant qu’il n’a pas été indemnisé. Lorsque le paiement de l’indemnité a eu lieu, l’exproprié dispose d’un délai d’un mois pour quitter les lieux. Passé ce délai, il pourra être expulsé.

Les recours sur l'indemnité allouée sont portés devant la cour d'appel. Le recours n'est pas suspensif (le jugement produit ses effets dès son rendu).

Il est à noter que l'assistance d'un avocat n'est pas obligatoire en première instance mais l'est en appel.

Remarque: si l’immeuble était loué, le locataire a également droit à une indemnisation.

L'expropriant a l’obligation de proposer une solution de relogement au locataire qui occupe le bien exproprié au moins 6 mois avant son éviction et de lui proposer au minimum 2 offres de relogement correspondant à ses besoins.