Rechercher dans votre base documentaire juridique

Je souhaite vendre un bien immobilier en mauvais état à bas prix, comment me protéger d'une éventuelle action en vice caché de l’acquéreur ?

La garantie des vices cachés permet à un acquéreur d'engager la responsabilité du vendeur en cas de vente d'un produit ayant des défauts cachés par opposition aux défauts apparents.

La garantie légale contre les vices cachés concerne aussi bien les biens mobiliers qu’immobiliers.

Elle s'applique si le défaut :
- est caché,
- rend le bien impropre à l'usage auquel on le destine ou en diminue fortement l'usage,
- existe au moment de la date d'acquisition.

C'est à l'acheteur de prouver l'existence du vice caché par la production d'attestations, de devis de réparation ou encore d'une expertise.

Le vendeur particulier peut s'exonérer au travers d'une clause d'exclusion de garantie des vices cachés. Une telle clause ne trouvera application que si le vendeur particulier est de bonne foi. En effet, le vendeur ne doit pas du tout avoir connaissance du vice.

Ainsi, un vendeur professionnel ne peut pas s'exonérer de la garantie légale des vices cachés vis-à-vis d'un particulier. En effet, l'acheteur non professionnel ne dispose pas des compétences techniques nécessaires pour déceler les vices affectant la chose vendue. Par conséquent, le vendeur ne peut lui opposer la clause limitative de responsabilité pour se décharger de la garantie. En revanche, il le peut vis-à-vis d'un acheteur professionnel de la même spécialité

Il est à noter que sauf disposition contraire, rien n’interdit à un vendeur de proposer à la vente un bien comportant des vices. Pour éviter les litiges, il faudra porter par écrit à la connaissance de l’acheteur les vices entachant la chose afin qu’ils soient apparents. L’état devra être clair, précis, non équivoque et annexé au compromis de vente ou à l’acte authentique.

Enfin, à défaut de clause excluant la garantie des vices cachés, il faut savoir qu'une garantie protection juridique peut permettre d'être défendu en cas de recours de l’acheteur.

Le vice caché peut le cas échéant être couvert par l’assurance dommages-ouvrage s’il compromet la solidité de l’ouvrage ou le rend inhabitable.

Référence(s) juridique(s)

Articles 1641 et suivants du Code civil.
Cour de cassation, civile, Chambre commerciale, 19 mars 2013, 11-26.566
Cass. mixte, 21 juill. 2023, nos 20-10.763 B, 21-15.809 B, 21-17.789 B et 21-19.936 B

Fiche(s) associée(s)

• Je souhaite vendre mon bien immobilier, quels sont les diagnostics obligatoires ?
• Suis-je obligé de faire appel à un notaire pour vendre un bien immobilier ?
• Le notaire me parle de l'état daté, qu'est-ce que c'est ?

• Publié par Wakam-PJ le - Dernière modification le 30/06/2026

Notre équipe s'efforce de mettre régulièrement à jour le contenu de chacune des fiches. Néanmoins, il est fortement conseillé de vous rapprocher d'un professionel du droit afin de valider la pertinence de votre action.

Vous ne trouvez pas la réponse à votre question ?

Appelez nos juristes au +33 01 86 76 73 13 Du lundi au samedi de 9h à 20h pour l'information juridique et du lundi au vendredi de 9h à 18h pour suivre un dossier (hors jours fériés). Prix d'un appel local. Pensez à vous munir de votre numéro de contrat avant votre appel.

Vous souhaitez signaler un problème sur cette fiche ?

Signaler un problème