Lorsqu'un propriétaire met son bien en vente ou en location, il doit effectuer un certain nombre de diagnostics dits « diagnostics immobiliers ». Ils ont pour but d'informer le candidat acquéreur sur la situation du bien.

- L’audit énergétique :

Depuis le 1er avril 2023, la mise en vente d’une maison individuelle ou de l’ensemble d’un immeuble comportant plusieurs logements classés F ou G, le propriétaire doit fournir à l’acquéreur, un audit énergétique.

Cet audit a vocation à être étendu aux logements classés E au 1er janvier 2025, puis aux logements D au 1er janvier 2034.

Cet audit doit être réalisé par un professionnel RGE. Cet audit est valable 5 ans et son coût n’est pas réglementé.

- Diagnostic de performance énergétique (DPE) :

Ce document permet de se rendre compte approximativement de la performance énergétique du logement. Pour cela, il faut procéder à une estimation de la consommation énergétique et du taux d'émission de gaz à effet de serre.

Ce diagnostic est obligatoire pour tous les logements sauf ceux destinés à être occupés moins de 4 mois par an. Il doit être réalisé par le vendeur ou le bailleur du bien, avant toute vente ou location. Un diagnostic de performance énergétique est valable 10 ans.

Toutefois, si le DPE a été réalisé entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 il est valide jusqu'au 31 décembre 2022, tandis que s'il est réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, il est valide jusqu'au 31 décembre 2024.

Depuis le 1er juillet 2021, ce diagnostic est opposable au bailleur. Le locataire peut donc désormais, se prévaloir de son non respect.

- Le constat de risque d'exposition au plomb :

C'est un document qui donne des informations sur la présence ou non de plomb dans un logement. Les seuls logements concernés sont ceux dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949.

La validité du constat est illimitée pour les logements mis en vente lorsque le constat fait apparaître l'absence de plomb ou la présence de plomb à des concentrations inférieures à 1mg/cm². Elle est de 1 an lorsque le constat fait apparaître la présence de plomb à des concentrations supérieures ou égales à 1mg/cm².

Attention, dans le dernier cas, le professionnel ayant émis le constat doit transmettre une copie de ce dernier au préfet, en faisant apparaître la présence de plomb.

- L'état d'amiante :

Ce document indique la présence ou l'absence de matériaux ou de produits de construction contenant de l'amiante.

Le diagnostic n'est obligatoire que dans le cadre d'une vente et ne concerne que les appartements et maisons individuelles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

La durée de validité de ce rapport dépend de la présence ou non d'amiante : illimitée si aucune trace n'est décelée et qu’il a été réalisé à compter du 1er avril 2013, il doit être réitéré dans les trois ans suivant la remise du diagnostic si une trace d'amiante est détectée ou s’il est antérieur au 1er avril 2013.

- L'état parasitaire :

C'est un document qui donne des informations sur la présence ou non de termites, c'est-à-dire d'insectes qui rongent le bois, dans un logement. L'état parasitaire ne concerne que les termites.

Cet état ne concerne que les logements situés dans une zone déclarée par un arrêté préfectoral comme étant infestée par les termites. Il convient alors de se renseigner auprès de la préfecture pour savoir si le logement est concerné. L'état parasitaire est valable 6 mois.

- L'état de l'installation intérieure de gaz :

C'est un document qui donne un aperçu de la sécurité des équipements de gaz. Il est obligatoire pour le vendeur. Les logements concernés sont ceux dont l'installation de gaz a plus de 15 ans. Le rapport faisant état de l'installation est valable 3 ans.

- L’état d’installation intérieure d’électricité :

Ce document qui donne un aperçu de la sécurité électrique du bien immobilier concerne les installations de plus de 15 ans ; il a une validité de 3 ans.

- L'état de l'installation d'assainissement non collectif :

Le propriétaire du logement doit s'assurer que son installation d'assainissement non collectif a fait l'objet d'un contrôle évaluant sa conformité.

L'obligation ne concerne que les maisons et les appartements non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées.

Attention, ce rapport n'est pas à la charge financière du propriétaire (contrairement à tous les autres diagnostics) mais à celle de la commune qui mandate un agent du service public de l'assainissement non collectif.

La durée de validité de ce document est de 3 ans.

- Mesurage Loi Carrez :

Obligatoire pour toute vente de lot de copropriété (article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965), ce diagnostic est valable sans limite de durée, tant que le bien n’a pas été modifié.
L’absence de mention de superficie dans l’acte peut entraîner la nullité de la vente, à la demande de l’acquéreur, dans le mois suivant la signature de l’acte authentique.
Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte, l’acquéreur peut demander une diminution proportionnelle du prix, dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique.


- Un état des risques et pollutions : naturels, miniers et technologiques :

Le vendeur doit informer le candidat acquéreur que le logement qu'il projette d'acheter est, ou non, situé dans une zone à risques naturels (inondations, mouvements de terrain etc.), miniers et technologiques (industriels, chimiques, etc.).

Les zones concernées par cet état des risques sont celles situées dans les communes faisant l'objet :
- d'un plan de prévention des risques naturels, miniers et technologiques
- d'une zone de sismicité
- d'une zone à potentiel radon
Pour savoir s'il est concerné, le vendeur doit s'informer auprès de la mairie ou de la préfecture.

Ce document est valable 6 mois.

En cas de diagnostic négatif, l'acquéreur doit réaliser les travaux ou les aménagements nécessaires sauf dans deux cas :
- pour l'état d'installation de gaz : aucune obligation pour lui d'effectuer les travaux de remise en conformité,
- pour le rapport concernant l'état de l'installation d'assainissement non collectif, s'il n'est pas conforme au moment de la vente, le nouvel acquéreur dispose d'un délai d'un an pour effectuer les travaux de remise aux normes. Si le nouvel acquéreur ne s'exécute pas, il peut se voir infliger le paiement d'une somme au moins équivalente à la redevance qu'il aurait payé si son logement avait été raccordé au réseau collectif.

Les parties peuvent enfin décider que les travaux à effectuer seront à la charge de l’acquéreur.

- Un diagnostic bruit

Ce document sera obligatoire dans les zones faisant l'objet d'un plan d'exposition au bruit des aérodromes.

Pour savoir si le bien est située dans une zone d'exposition au bruit des aéroports, le bailleur peut consulter le plan d'exposition au bruit, accessible sur Internet en cliquant sur ce lien.

Aucune durée de validité n'est prévue.

Attention toutefois, l'absence de ce document est susceptible d'engager la responsabilité du bailleur vis a vis de l'acheteur mais peut également entraîner des sanctions administratives par la DGCCRF.

- Le carnet d'information du logement

Ce document est obligatoire en ce qui concerne les constructions pour lesquelles un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux a été déposé à compter du 1er janvier 2023.
Il doit être élaboré par le propriétaire du logement neuf, au format papier, ou numérique, sur la bases des informations communiquées par le professionnel qui a construit le logement.
Les éléments suivants doivent figurer dans le carnet d'information du logement :
- Plans de surface et coupes du logement
- Plans, schémas et descriptifs des réseaux d'eau, d'électricité, de gaz et d'aération du logement

Lorsque les équipements ont une incidence directe sur la performance énergétique du logement, doivent également être transmis :
- Liste et caractéristiques des matériaux utilisés pour l'isolation thermique de la toiture, murs donnant sur l'extérieur, parois vitrées et portes donnant sur l'extérieur, planchers bas
- Notice de fonctionnement, de maintenance et d'entretien des équipements des systèmes de chauffage ou de refroidissement
- Notice de fonctionnement, de maintenance et d'entretien des équipements de chauffage ou de production d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable
- Documents permettant d'attester la performance énergétique du logement et de connaître les moyens de l'améliorer lorsqu'ils ont été réalisés.

Tous les documents issus du diagnostic immobilier doivent figurer en annexe de la promesse de vente ou de l'acte de vente. Le diagnostic énergétique doit également figurer dans l’annonce immobilière.

- Conséquences du non-respect des diagnostics obligatoires :

Aucune sanction générale n'existe s'il manque un diagnostic dans le dossier. Pour autant, si les dommages sont causés par la non réalisation de travaux qui auraient dû être effectués et justifiés par les diagnostics réalisés, l'acquéreur pourra engager la responsabilité pénale du vendeur (manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence etc.).

Du point de vue de la responsabilité civile, le vendeur s’expose à une annulation du contrat ou à une diminution du prix (vice caché etc.).